Les crédits immobiliers

Les crédits immobiliers, accordés à un particulier, financent plusieurs types d’opérations immobilières. Et, notamment :
  • L’achat d’un terrain destiné à la construction d’un logement.
  • La construction ou l’achat d’un bien immeuble avec ou sans travaux.
  • La souscription de parts de sociétés immobilières.

Le code de la consommation réglemente la distribution des crédits immobiliers. Il s’impose aux emprunteurs comme à tous les prêteurs.

S’il y a lieu, pour octroyer un crédit, l’organisme prêteur peut demander le cautionnement d’une tierce personne. Cependant, les garanties les plus fréquentes pour les crédits immobiliers sont : l’hypothèque, le privilège de prêteur de deniers ou la caution d’une société de caution mutuelle.

Sommaire

Les formes de crédits immobiliers

Les crédits immobiliers prennent de multiples formes, en fonction du projet à financer.
Les conditions d’octroi et la durée (jusqu’à 25 ans) varient selon les catégories de prêts immobiliers. Les principaux types de crédits immobiliers sont les suivants.
 
Prêt classique à l’habitat

D’une durée usuelle de 25 ans, le prêt classique finance, en un seul prêt, la totalité de tout projet immobilier. Par exemple, l’achat, la  construction, les travaux, etc.). A l’exception d’un terrain non constructible.
Le prêt classique est le plus courant. Car, aucune condition spécifique n’est exigée. Et, ses taux se négocient librement entre le prêteur et l’emprunteur.

Prêt épargne logement

Il est amortissable sur une durée de 2 à 15 ans. Mais, il faut être titulaire d’un compte (CEL) ou d’un plan d’épargne logement (PEL) pour en bénéficier. Cependant, le taux des prêts d’épargne logement, qui dépendent de la date d’ouverture du CEL ou du PEL, sont pour la plupart, plus élevés que les taux des prêts classique.

Le Prêt à taux zéro (PTZ)

Le PTZ finance une partie de l’achat ou de la construction de la résidence principale. Pour y avoir droit, il ne faut pas dépasser un certain montant de ressources et être primo-accédant. Il nécessite le plus souvent un ou plusieurs prêts complémentaires.

L’éco-prêt à taux zéro

Il permet de financer les travaux dans un résidence principale achevée avant 1990. Ce prêt est plafonné, selon les travaux à réaliser, sous certaines conditions.

Crédit relais

Ce prêt d’une durée de 12 mois (renouvelable) finance tout objet immobilier. Principalement, il s’utilise dans l’attente de la vente d’un autre bien immobilier, de l’échéance d’un placement ou d’une rentrée d’argent.

Réglementation des crédits immobiliers

Mise en place des crédits immobiliers

Pour les crédits immobiliers, depuis le 1er octobre 2016, la banque fournit à l’emprunteur, au plus tard avant l’offre de crédit, une fiche d’information standardisé européenne (FISE).
Ce document permet à l’emprunteur de comparer les différentes offres du marché et d’évaluer leurs implications. Le contenu des informations porte notamment sur les :
  • principales caractéristiques du prêt.
  • taux d’intérêt et les autres frais.
  • nombre, périodicité et montant de chaque versement.
  • remboursement anticipé.
  • caractéristiques variables.
  • réclamations.
  • conséquences pour l’emprunteur du non-respect de ses engagements.

En outre, le prêteur doit fournir gratuitement à l’emprunteur des explications adéquates, sont peine de s’exposer à des amendes.

Après constitution du dossier de crédits immobiliers et signature des offres de prêt par le prêteur et l’emprunteur :
  • L’offre de crédit et ses conditions sont valables pendant 30 jours, à compter de la réception par l’emprunteur. Mais, rien n’interdit de maintenir l’offre plus longtemps.
  • L’emprunteur dispose d’un délai obligatoire de réflexion de 10 jours, avant d’accepter l’offre de crédit, après l’avoir reçue par courrier. Pour l’accepter, il doit obligatoirement retourner, par la poste, un exemplaire date et signé de l’offre de crédit. Une fois l’offre acceptée, la banque ne peut plus modifier les conditions du prêt.
  • Le déblocage des fonds des crédits immobiliers dépend de la nature de l’opération financée. Pour l’achat d’un bien immobilier, la banque effectue un virement du montant du prêt, sur le compte de l’étude notariale chargé de l’acte authentique. Le règlement des travaux est effectué par la banque sur présentation de factures des fournisseurs.

Le coût des crédits immobiliers

Pour les crédits immobiliers, les banques doivent respecter la limite légale du seuil de l’usure. Il s’agit du taux maximum que les banques ont le droit d’appliquer lorsqu’elles octroient un crédit.
En pratique, le taux d’intérêt des crédits immobiliers dépend du niveau général des taux d’intérêt, au moment où il est consenti. Et aussi, des conditions particulières de l’offre : montant, durée et nature du prêt.
Le taux d’un prêt peut être à taux fixe ou à taux variable.

Le prêt à taux fixe

Dans ce cas, le taux fixé par contrat ne peut pas être modifié, pendant toute la durée du prêt. Vous êtes donc à l’abri d’une hausse des taux d’intérêt. Mais inversement, vous ne pourrez pas bénéficier d’une baisse. Sauf, si vous renégociez votre prêt à un taux plus avantageux.
En outre, il existe aussi des crédits immobiliers à taux fixe dont les mensualités sont modulables, à la hausse ou à la baisse.

Le prêt à taux variable

Pendant toute la durée du crédit, le niveau du taux suit un indice de référence. Sur cet indice, la banque applique une marge plus ou moins importante, selon le profil de l’emprunteur.
Certains prêts à taux variable comportent des butoirs (ou caps), à la hausse ou à la baisse. La révision du taux intervient tous les 3 mois ou tous les ans. Les variations du taux peuvent se répercuter sur la durée de remboursement ou sur le montant des mensualités.
Cependant, la plupart des banques permettent à l’emprunteur de passer à taux fixe, sans frais. Notamment, à partir d’un indice qui fait référence au taux moyen des emprunts d’Etat.

Le taux effectif global des crédits immobiliers doit être mentionné dans l’offre de contrat de prêt. Pour permettre à l’emprunteur d’évaluer le coût total de son crédit. Le taux effectif global des crédits est dénommé taux annuel effectif global (TAEG).
Pour les crédits immobiliers, le TAEG comprend les :
  • intérêts,
  • frais de dossier,
  • commissions versées aux intermédiaires,
  • coûts d’assurance et de garanties obligatoires,
  • frais liés aux opérations de paiement.
Taux d’usure et taux effectifs moyens pratiqués par les établissements de crédit et les sociétés de financement (%) : source Banque de France.

 

CATEGORIESTaux effectif moyen pratiqué au
2éme trimestre 2020
Taux d’usure applicable au
1er juillet 2020
CRÉDITS DE TRÉSORERIE
Crédits de trésorerie aux ménages et prêts pour travaux d’un montant inférieur ou égal à 75 000 euros (1)
  
Prêts d’un montant inférieur ou égal à 3 000 euros15,8721,16
Prêts d’un montant supérieur à 3 000 euros et inférieur ou égal à 6 000 euros7,8910,52
Prêts d’un montant supérieur à 6 000 euros4,165,55
CRÉDITS IMMOBILIERS
Crédits immobiliers et prêts pour travaux d’un montant supérieur à 75 000 euros (2)
  
Prêts à taux fixe d’une durée inférieure à 10 ans1,792,39
Prêts à taux fixe d’une durée comprise entre 10 ans et moins de 20 ans1,802,40
Prêts à taux fixe d’une durée de 20 ans et plus1,932,57
Prêts à taux variable1,712,28
Prêts relais2,263,01
Prêts aux personnes morales n’ayant pas d’activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou professionnelle non commerciale  
Prêts à taux fixe d’une durée initiale supérieure à 2 ans1,331,77
Prêts à taux variable d’une durée initiale supérieure à 2 ans (3)1,161,55
Prêts consentis en vue d’achats ou de ventes à tempérament2,102,80
Découverts en compte10,9214,56
Autres prêts d’une durée initiale inférieure ou égale à 2 ans1,101,47
Prêts aux personnes physiques agissant pour leurs besoins professionnels et aux personnes morales ayant une activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou professionnelle non commerciale  
Découverts en compte10,9214,56 

Taux des crédits immobiliers et à la consommation (source Banque de France)

Evolution des taux de crédits immobiliers (source Banque de France)

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