L'Hypothèque

L’hypothèque constitue une garantie réelle qui porte sur un bien immobilier. En général, garantit les crédits immobiliers. Mais, elle sert aussi à garantir un autre type de crédit.

Comme le privilège du prêteur de deniers, elle fait partie des garanties réelles immobilières.
Ces deux garanties sont relativement proches dans leurs modalités de constitution et d’exécution. Leurs différences reposent principalement sur l’objet du financement à garantir et sur leur coût.

Sommaire

Les formalités hypothécaires

L’hypothèque est un contrat par lequel l’emprunteur accorde au prêteur, en garantie d’un crédit, des droits sur un immeuble.

L’emprunteur peut hypothéquer les immeubles dont il est propriétaire. Mais aussi, les droits immobiliers dont il est titulaire (exemple : nue-propriété ou usufruit).
L’hypothèque se formalise par un acte notarié, indiquant le montant des sommes garanties (principal et intérêts). Elle se publie au service de la publicité foncière, pour être opposable aux tiers.

Elle prend rang à la date de publication. Cette attribution de rang détermine l’ordre de paiement; en cas de pluralité de créanciers hypothécaires. En effet, un même bien immobilier, peut supporter plusieurs hypothèques (1er rang, 2ème et 3ème rang, etc.).
Le coût de l’hypothèque (émoluments du notaire, taxes…) est à la charge de l’emprunteur.
L’inscription hypothécaire se lève automatiquement, un an après la dernière échéance du prêt.

En cas de défaillance de l’emprunteur, le prêteur possède le droit d’engager une saisie immobilière. Ainsi, il sera payé par préférence sur le prix. Ou, plus rarement se faire attribuer l’immeuble en paiement.
Il bénéficie, également, du droit de suite que lui permet de faire saisir l’immeuble lorsqu’il est détenu par un tiers.

L'efficacité de l'hypothèque

L’hypothèque s’avère efficace pour garantir le remboursement d’un crédit immobilier (ou une autre catégorie de prêt). Elle présente l’avantage d’empêcher l’emprunteur de vendre le bien hypothéqué, sans l’accord du prêteur.

Par contre, l’emprunteur paye très cher cette garantie.
Aussi, pour diminuer son coût, il existe trois autres procédés, plus souples : l’hypothèque non publiée, le mandat d’hypothéquer et la promesse d’affectation hypothécaire.
  1. L’hypothèque non publiée. Elle est constatée par acte notarié, mais ne fait pas l’objet d’une inscription au service de la publicité foncière.
  2. Le mandat d’hypothéquer. L’emprunteur donne mandat à un notaire de prendre a garantie, dès que le prêteur en fait la demande.
  3. La promesse d’affectation hypothécaire. L’emprunteur s’engage à consentir au prêteur une garantie hypothécaire, dès que ce dernier en fait la demande.

Mais, avec ces procédés, le prêteur prend plus de risque. En effet, un autre créancier de l’emprunteur a la possibilité d’inscrit son hypothèque plus tôt.

Précisions. Les caractéristiques du bien hypothéqué doivent permettre sa revente dans de bonnes conditions. Car, elles influencent beaucoup la qualité de la garantie. Il s’agit notamment de la vétusté, de la localisation ou de la singularité du bien. En outre, l’immeuble doit être assuré pour faire face aux coûts provoqués par les dégâts d’un incendie éventuel.

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