L'usufruit et la nue-propriété

L’usufruit et la nue-propriété résultent d’un démembrement de propriété. Le démembrement dissocie les droits de propriété d’un bien (l’usufruit et la nue-propriété). Ainsi, les droits se répartissent entre plusieurs personnes :
  1. L’usufruit permet à l’usufruitier de jouir du bien et d’en percevoir des revenus.
  2. La nue-propriété permet au nu-propriétaire de disposer du bien, sous réserve de respecter les droits de l’usufruitier.
Sommaire
Les causes de démembrement

Le démembrement peut être prévu par la loi. Tel est le cas, par exemple, de l’usufruit du conjoint survivant dans le cadre d’une succession.
Mais, il peut aussi être établi par convention. Le démembrement s’applique à tous les biens meubles et immeubles, y compris aux parts de sociétés.

Le démembrement s’applique très souvent dans les cas suivants :
  1. Un héritage légal ou testamentaire.
  2. Le désir d’un propriétaire de vendre la nue-propriété de son bien, en conservant l’usufruit (viager).
  3. La donation des parents à leurs enfants de la nue-propriété, tout en conservant l’usufruit.
La reconstitution de la pleine propriété d’un bien intervient lorsque l’usufruit s’éteint, dans 3 cas :
  1. Au décès de l’usufruitier. Le nu-propriétaire devient pleinement propriétaire du bien.
  2. A l’arrivée du terme prévu. Dans le cas d’un usufruit temporaire, les conséquences sont les mêmes qu’en cas de décès de l’usufruitier.
  3. Lors de la cession conjointe par l’usufruitier et le nu-propriétaire du bien démembré. Le nouvel acquéreur devient pleinement propriétaire. En principe, le prix de cession est réparti entre l’usufruitier et le nu-propriétaire.

L’usufruit

  • L’usufruit est le droit d’une personne, l’usufruitier(e), de jouir et utiliser des biens qui appartiennent à une autre personne : le nu-propriétaire. L’usufruitier ne peut donc pas disposer de ces biens, c’est à dire les vendre ou les donner sans l’accord du nu-propriétaire.
  • Il peut être vendu, donné ou saisi. Mais, la durée de l’usufruit se limite à la vie du cédant (bénéficiaire) et non à celle du cessionnaire.
  • Lorsqu’il est détenu par plusieurs personnes sur un même bien, l’usufruit est conjoint. Par exemple, 2 parents conservent l’usufruit sur un bien et en donnent la nue-propriété à leurs enfants.
  • L’usufruit est dit successif, lorsque plusieurs personnes jouissent successivement de l’usufruit. Par exemple : si le 1er usufruitier décède, une 2ème personne hérite de l’usufruit. Dans ce cas, la valeur de l’usufruit se recalcule, en fonction de l’âge du nouvel usufruitier (avec le barème légal, ci-dessous).

La nue-propriété

La nue-propriété est le droit d’une personne, le nu-propriétaire, de disposer d’un bien ou de le vendre. Mais, sans en avoir l’usage, ni la jouissance. Cependant, l’accord de l’usufruitier peut être nécessaire, si ses droits sont minorés.
Au décès de l’usufruitier, le nu-propriétaire acquiert l’usufruit, gratuitement. Et, il devient pleinement propriétaire, sans payer de droits de succession. C’est pourquoi, les acquisitions en nue-propriété s’utilisent fréquemment.

Evaluation des droits d’usufruit et de nue-propriété

La valeur d’un bien démembré se répartit entre l’usufruit et de la nue-propriété. Elle se détermine à l’aide d’un barème fiscal. Ce barème tient compte de l’âge de l’usufruitier au jour du démembrement. Et, aussi, de l’espérance de vie de l’usufruitier. Ainsi, plus l’usufruitier est âgé, plus la valeur de l’usufruit est faible. Et, vice versa.
NB. La différence de valeur entre celle du bien et celle de l’usufruit correspond à la valeur de la nue-propriété.

1. Barème de la valeur de l’usufruit viager

Ce barème indique la valeur de l’usufruit viager, en fonction de l’âge de l’usufruitier. Et, en pourcentage de la valeur du bien démembré.
  • Moins de 21 ans : usufruit 90% ; nue-propriété 10%.
  • 21 à 30 ans : usufruit 80% ; nue-propriété 20%.
  • 31 à 40 ans : usufruit 70% ; nue-propriété 30%.
  • 41 à 50 ans : usufruit 60% ; nue-propriété 40%.
  • 51 à 60 ans : usufruit 50% ; nue-propriété 50%.
  • 61 à 70 ans : usufruit 40% ; nue-propriété 60%.
  • 71 à 80 ans : usufruit 30% ; nue-propriété 70%.
  • 81 à 90 ans : usufruit 20% ; nue-propriété 80%.
  • Plus de 91 ans : usufruit 10% ; nue-propriété 90%.
NB. Le droit d’usage et d’habitation réservé au conjoint survivant est évalué par le fisc à 60% de la valeur de l’usufruit viager.

2. Valeur de l’usufruit temporaire

L’usufruit temporaire peut être attribué pour une durée fixe. Dans ce cas, la valeur de l’usufruit est estimé à 23% de la valeur du bien en pleine propriété. Et cela, pour chaque période de dix ans. Cette estimation ne tient pas compte de l’âge de l’usufruitier.

Principales situations d'usufruit et nue-propriété

Démembrement d’un bien immobilier

L’usufruitier :
  • S’occupe de l’administration et de la gestion du bien. Il possède le choix d’occuper le bien (logement) ou de le mettre en location.
  • Si le bien est loué, il perçoit les loyers et paye l’impôt sur les revenus fonciers.
  • L’usufruitier doit parfois obtenir l’accord du nu-propriétaire pour louer le bien.
  • Il entretient le bien et paye les charges afférentes.
  • Il paye la taxe d’habitation, les taxes foncières et l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) (pour sa valeur en pleine propriété). Et, il paye aussi, l’impôt sur la plus-value imposable (selon la valeur de ses droits).
Le nu-propriétaire :
  • Ne peut pas occuper le bien sans l’accord de l’usufruitier.
  • Peut être tenu de payer les grosses réparations, sans percevoir les revenus du bien.

Démembrement d’un portefeuille de titres

L’usufruitier :
  • S’occupe de la gestion du portefeuille de titres. Mais, il informe le nu-propriétaire de l’évolution du portefeuille.
  • Il perçoit les bénéfices distribués et participe aux votes d’assemblées générales des sociétés.
  • Peut vendre seul, tout ou partie des titres, sous réserve de réinvestir le produit de la cession. Il est redevable, envers le nu-propriétaire, d’une obligation de restitution. En cas de perte de valeur, il est débiteur de la valeur perdue. Les plus-values de cession sont réparties entre l’usufruitier et le nu-propriétaire.
Le nu-propriétaire :
  • Est informé sur l’évolution du portefeuille.
  • Il a le droit de contester la gestion de l’usufruitier, en invoquant un abus de jouissance.
  • Détermine le niveau de risque qu’il accepte. Et il participe aux votes des assemblées générales extraordinaires des sociétés.

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