La société civile patrimoniale

Une société civile de patrimoine se constitue pour détenir :
  1. Des titres ou valeurs mobilières diverses. Dans ce cas, il s’agit d’une société civile de portefeuille (SCP).
  2. Un ou plusieurs immeubles (donnés ou non en location). Il s’agit, alors, d’une société civile immobilière (SCI).

Cette rubrique vise à mettre en valeur les principaux éléments juridiques et fiscaux qui permettent aux détenteurs de patrimoine d’utiliser au mieux une société civile patrimoniale.

Sommaire

Intérêts de la société civile

Pour un entrepreneur, le choix d’une société civile immobilière (SCI) se justifie, en général, pour séparer le patrimoine privé et le patrimoine professionnel. Cette séparation protège le patrimoine personnel des aléas de l’activité économique de l’entreprise et facilite la transmission de l’entreprise.

Pour un particulier, la société civile patrimoniale est un moyen préconisé pour :
  1. Eviter les blocages de l’indivision.
  2. Acheter un bien à plusieurs : avec son conjoint, son concubin ou un tiers.
  3. Simplifier la gestion de certains biens.
  4. Transmettre un patrimoine familial à ses enfants ou petits-enfants.
Cependant, la décision de créer une société civile doit résulter d’un examen précis et exhaustif de la situation des futurs associés. Notamment, en fonction de :

En effet, selon les situations, la société civile présente des avantages et des inconvénients. Dès lors, la consultation d’un notaire ou d’un avocat est fortement recommandée.

Fonctionnement de la société civile

Constitution de la société civile

La société civile se constitue au moins avec au minimum deux personnes, qui décident de s’associer. Les associés peuvent être des conjoints, concubins, parents, non-parents, etc. La loi n’a pas fixé de nombre maximum d’associés.

Statuts de la société civile

Le contrat de société s’établit par un écrit qui constate le pacte social, correspondant aux statuts de la société. Ceux-ci doivent être signés par tous les associés.
Les statuts de la société civile indiquent :
  • La forme, l’objet, la dénomination, la durée, le siège social.
  • Le capital social, les apports de chaque associé.
  • Les modalités de fonctionnement de la société.

Intervention d’un notaire

En principe, les statuts se rédigent par acte sous signature privée. Cependant, l’intervention d’un notaire est obligatoire, lorsque les statuts constatent l’apport d’un immeuble. Dans cette situation, les statuts sont établis par acte authentique.

Capital social de la société civile

La loi n’exige aucun capital social minimum. Les statuts fixent donc librement son montant et les conditions de sa libération.
Le capital se compose des apports en numéraire et des apports en nature.
Le capital social se divise en parts sociales égales, c’est-à-dire de même valeur nominale. Aucune valeur nominale minimale n’est imposée pour les parts de sociétés civiles.

Modalités de fonctionnement de la société civile

Les statuts fixent, notamment, les :
  • pouvoirs du ou des gérants.
  • modalités de consultation des associés.
  • règles de quorum et de majorité aux assemblées.
  • conditions d’agrément de nouveaux membres en cas de cession de parts.
  • modalités d’exercice du droit de retrait et d’exclusion des associés.

La société civile : outil de gestion et de transmission

1. Eviter les blocages de l’indivision

Le recours à la société civile écarte l’indivision et les inconvénients qui s’y attachent.
En effet, la convention d’indivision, conclue en principe pour une durée maximale de cinq ans, n’a ni la souplesse, ni la pérennité d’un contrat de société. Et, les pouvoirs confiés au gérant se trouvent strictement délimités.
Dans le cadre de la société civile, le gérant dispose de larges pouvoirs de gestion des biens composant le patrimoine de la société. Il accomplit tous les actes de gestion, dans l’intérêt de la société.
En outre, l’indivision constitue un état instable, car nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision. Et, le partage peut toujours être provoqué. Il suffit de la demande d’un seul indivisaire, pour y mettre fin à tout moment.
Par contre, la durée d’une société civile se fixe librement par les associés (dans la limite de 99 années). Les associés décident, eux-mêmes, la dissolution anticipée de la société. Mais, ils prennent cette décision dans les conditions de majorité requises. Ainsi, un associé isolé n’impose pas aux autres associés la dissolution de la société.

2. Aménager son régime matrimonial

Deux époux peuvent, seuls ou avec d’autres personnes, être associés d’une société civile. Cette association constitue un  moyen de modifier le régime applicable aux biens qu’ils possèdent. Et, sans changer de régime matrimonial.
En effet, l’apport à la société d’un bien particulier permet aux époux de soustraire ce bien aux règles définies par leur régime matrimonial. Pour le soumettre aux règles qu’ils auront eux-mêmes fixées dans les statuts de la société.

3. L’achat avec son concubin

La société civile s’avère être un outil judicieux pour l’acquisition en couple. Notamment, pour l’achat de leur résidence, par des concubins non liés par un PACS.
En effet, lorsque des concubins achètent en direct leur logement, ils le font généralement en indivision. Au décès de l’un d’eux, le survivant se retrouve en indivision, avec les héritiers du défunt.
En outre, par testament, le concubin survivant peut hériter d’une partie ou de la totalité des droits du défunt. Mais, il paye des droits de succession, sur la part transmise. Le taux des droits s’élève à 60 %, après application d’un abattement égal à 1 594 €.
Par contre, le recours à la société civile assure le maintien dans les lieux du concubin survivant, jusqu’à son propre décès. Et, en outre, en limitant la taxation des biens hérités.
Pour cela, deux techniques peuvent être envisagées : le démembrement croisé des parts de la société ou l’insertion d’une clause de tontine dans les statuts.
Précisions : Les partenaires d’un Pacs bénéficient d’une exonération totale des droits de succession sur la part transmise par le partenaire décédé. En plus, le partenaire survivant bénéficie de la jouissance gratuite du logement pendant un an après le décès (sauf testament le privant de ce droit). Ces avantages ne privent pas d’intérêt la société civile entre partenaires liés par un Pacs, notamment en présence d’enfants.

3.1. Démembrement croisé des parts de la société

Le démembrement croisé permet aux 2 membres d’un couple (concubins ou Pacsés) d’acquérir ensemble leur logement. Et, aussi, de s’assurer qu’au décès de l’un d’eux, le survivant pourra tranquillement occuper le logement, sans ingérence des héritiers.

Exemple
Deux concubins (par exemple, Monsieur et Madame) créent une SCI, qui achète un logement.
Le capital de la société est divisé en 100 parts numérotées de 1 à 100. Monsieur détient les 50 premières parts (numérotées de 1 à 50) en nue-propriété et les 50 suivantes (numérotées de 51 à 100) en usufruit. Et, inversement, Madame détient les 50 premières parts en usufruit et les 50 autres en nue-propriété.
  • Si Monsieur décède le premier, Madame aura la pleine propriété des 50 parts numérotées de 51 à 100. Et, l’usufruit des 50 autres parts (dont la nue-propriété sera transmise aux héritiers de Monsieur).
  • Si Madame décède la première, Monsieur aura la pleine propriété des 50 parts numérotées de 1 à 50. Et, l’usufruit des 50 autres (dont la nue-propriété sera transmise aux héritiers de Madame).

Dans les deux cas, le concubin survivant garde le contrôle de la société et continue à occuper le logement. A condition de rédiger avec soin la clause des statuts relative aux droits respectifs des usufruitiers et des nus-propriétaires.
En outre, au décès de l’usufruitier, le nu-propriétaire devient pleinement propriétaire des parts (50% dans notre exemple), sans payer de droits de succession.

3.2. Clause de tontine

Deux concubins peuvent d’acheter un bien en commun, en insérant une clause de tontine. Ainsi,  le concubin survivant (en cas de décès du premier concubin) se retrouve le seul propriétaire de la totalité du bien, depuis son acquisition. Une telle clause évince complètement les héritiers du premier concubin.
Elle présente cependant un inconvénient fiscal. En effet, sauf cas particulier, le concubin survivant devra payer des droits de succession, sur la part qui lui revient, au taux de 60%.
Cet inconvénient est évité par la constitution d’une société civile, qui achète le logement. Et, l’insertion de la clause de tontine dans les statuts de la société.
Ainsi, au décès du premier concubin, le survivant se retrouve propriétaire de toutes les parts de la société, sans avoir à payer de droits de succession. Seul un droit de 5 % est exigible sur les parts sociales transmises au survivant (s’agissant de parts de société à prépondérance immobilière). Et cela, quelle que soit la valeur de l’immeuble acquis par la société.

Exemples d’achats avec clause de tontine

Deux concubins, non liés par un Pacs, acquièrent ensemble leur résidence principale, dont le prix est de 200 000 €.

  1. S’ils achètent l’immeuble en direct, avec clause de tontine insérée dans le contrat d’acquisition en commun. Le décès de l’un d’eux rendra exigibles les droits de succession sur la moitié du bien. Soit : 60 % × (100 000 € − 1 594 € d’abattement) = 59 044 € de droits de succession à payer.
  2. S’ils achètent l’immeuble par l’intermédiaire d’une SCI, avec insertion de la tontine dans les statuts de la société. Le survivant deviendra propriétaire de la totalité des parts sociales. Il devra payer un droit d’enregistrement égal à : 5 % × 100 000 € = 5 000 € de droits à payer.

NB. Par prudence, il est conseillé de maintenir quelques parts en dehors de la tontine (afin que la validité de la société ne puisse pas être remise en cause).

4. Transmettre le patrimoine familial

4.1. Transmission anticipée

La société civile optimise la transmission du patrimoine, du vivant des ascendants, à leurs descendants. En effet, les parts de la société font l’objet d’une donation des parents à leurs enfants et/ou petits-enfants, à la place des biens réels.

La mise en société du patrimoine permet d’une part, de pratiquer une décote sur la valeur du patrimoine transmis. Et, d’autre part, de profiter des abattements renouvelables sur les donations, en étalant la transmission dans le temps.

Transmettre des parts avec décote

En pratique, le prix des parts s’estime à un prix inférieur à celui de la valeur vénale d’un l’immeuble, ramenée au nombre de parts.
Pour des sociétés à caractère familial, une décote d’au minimum 10 % se pratique, généralement. Notamment, pour tenir compte de l’absence de marché. Et, aussi, de l’existence de clauses d’agrément limitant la liberté de cession.
La décote sur la valeur du patrimoine joue également en matière de droits de succession et d’impôt de solidarité sur la fortune (IFI). Notamment, pour déterminer la valeur des parts de la société.

Profiter des abattements

Sur le plan fiscal, la donation des parts de la société civile est possible tous les 15 ans. Ainsi, les parents profitent au mieux des abattements prévus en faveur des donations aux enfants et petits-enfants.
En effet, il est plus facile de respecter les plafonds d’abattements (100 000 € par enfant et 31 865 € pour chaque petit-enfant), en transmettant des parts de société. Car, un patrimoine immobilier, est, par nature, difficilement divisible.

4.2. Optimisation de la gestion

La constitution d’une société civile permet aux parents de transmettre, de leur vivant, une partie de leur patrimoine à leurs enfants. Mais, en conservant la gestion de ce patrimoine.
La société permet de dissocier la propriété du patrimoine et le pouvoir de gestion.
S’il s’agit d’un patrimoine immobilier, les parents constituent d’abord une SCI, à laquelle ils apportent leurs immeubles. Ensuite, ils donnent à leurs enfants des parts de la SCI. Cependant, les parents (ou l’un d’eux), sont nommés gérants de la société. Ainsi, les enfants n’ont le droit de regard sur la gestion que dans le cadre de leurs prérogatives d’associés.

Le démembrement de propriété
Une société civile peut, aussi, utiliser la technique du démembrement de propriété, de deux manières :
  1. Les parents apportent la nue-propriété de tout ou partie de leur patrimoine immobilier à une SCI, constituée avec leurs enfants. Mais, ils se réservent l’usufruit des immeubles. Ainsi, ils perçoivent la totalité des revenus des immeubles (les loyers). Même s’ils transmettent, par donation, la totalité des parts de la société à leurs enfants.
  2. D’abord, les parents apportent, à une SCI, la propriété de leurs immeubles. Ensuite, ils donnent, à leurs enfants, la nue-propriété des parts sociales. Mais, ils conservent l’usufruit sur la totalité des parts.

De façon générale, la création d’une société civile permet d’associer progressivement les enfants à la gestion du patrimoine familial. Mais, en profitant de la souplesse de gestion qu’offre le cadre de la société.

4.3. Transmission successorale

La création d’une société civile présente également plusieurs avantages en matière successorale. Car, elle :
  • Assure la préservation de l’unité du patrimoine familial, par rapport aux risques que ferait courir une indivision entre héritiers.
  • Facilite le partage. Car, il est plus facile de partager des parts de société qu’un immeuble, ou même plusieurs immeubles de valeur souvent inégale.
  • Permet de diminuer la valeur taxable des biens transmis par le jeu d’une décote.
  • Préserve le différé de paiement des droits de succession.

Fiscalité de la société civile

La société civile patrimoniale, crée entre particuliers, peut choisir entre deux régimes fiscaux. Soit, l’imposition des bénéfices à l’impôt sur le revenu (IR). Soit l’impôt sur les sociétés (IS).
  1. Impôt sur le revenu. Dans ce cas, la société civile est dite : translucide. Les revenus de la société sont imposés, proportionnellement, au nom de chaque associé. Que ces revenus soient distribués ou mis en réserve. Ils sont donc imposés au barème progressif de l’impôt sur le revenu (0%, 11%, 30%, 40% et 45%).
  2. Impôt sur les sociétés. Il s’agit d’un option définitive. Dans ce cas, les bénéfices de la société sont imposés, chez elle, sur son propre résultat. Et, ils sont taxés au taux de l’impôt sur les sociétés dont elle relève. Le bénéfice disponible peut être distribué sous forme de dividendes, imposables entre les mains de chaque associé.

Synthèse sur la société civile

Avantages
5/5
En résumé, la société civile permet de :
  • Isoler un ou plusieurs biens du patrimoine personnel et/ou professionnel.
  • S’associer avec son conjoint ou des enfants pour acquérir et gérer des biens en commun.
  • Répartir les différents apports entre les associés en fonction des possibilités financières de chacun.
  • Transmettre plus facilement une partie ou la totalité d’un patrimoine familial.
  • Profiter de conditions fiscales plus favorables.
Inconvénients
3/5
Mais, la société civile présente certains inconvénients :
  • La création et la gestion d’une société civile, notamment immobilière génère des obligations juridiques : rédaction des statuts, tenue d’assemblées, contraintes comptables et fiscales, etc. En conséquence, le recours à des professionnels spécialisés (notaire, avocat, comptable) représente un coût non négligeable.
  • Les associés se retrouvent responsables indéfiniment, à proportion de leurs parts dans le capital. Ils peuvent être poursuivis en paiement, après épuisement des recours contre la société. Le gérant engage sa responsabilité vis à vis des tiers, de la société et des associés.
  • En cas de financement par un emprunt, des garanties personnelles peuvent être demandées aux associés. Et, souvent, en complément de l’hypothèque sur un immeuble.

Liens utiles ...

Retour haut de page