La fiscalité immobilière

La fiscalité immobilière concerne les biens immobiliers que vous possédez, ainsi que ceux que vous vendez.
Cette rubrique vous informe sur les principales règles fiscales s’appliquant aux plus-values immobilières et à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI).

Sommaire

L'imposition des plus-values immobilières

Les plus-values immobilières concernent les gains réalisées lors de la cession de biens immobiliers.
Ces biens peuvent être des biens bâtis (maisons, appartements, garages, locaux commerciaux ) ou non bâtis (terrains) ; des parts de sociétés immobilières (SCPI, OPCI, SCI), etc.
Le montant de la plus-value correspond à la différence entre le prix de vente d’un bien et son prix d’acquisition réévalué.
Généralement, la déclaration des plus-values immobilières imposables s’établit chez le notaire chargé de l’acte. Ce dernier prélève l’impôt total dû (36,2%) sur le prix revenant au vendeur et le reverse au Trésor Public.
Cependant, il existe des cas d’exonération de la plus-value immobilière, ainsi que des abattements sur le montant de la plus-value brute imposable.

Principaux cas d’exonérations des plus-value immobilières

  • Cession de la résidence principale, habitée au moment de la vente. Elle est exonérée totalement d’impôts sur la plus-value.
  • Cession d’un bien immobilier acquis depuis plus de 22 ans. Elle est exonérée d’impôt sur le revenu. Mais, l’exonération des prélèvements sociaux ne s’effectue qu’après 30 ans de détention.
  • Vente d’un bien immobilier dont le montant unitaire est inférieur à 15 000 €. La plus value est exonérée totalement.

Modalités d’imposition des plus-values imposables

Le montant de la plus-value imposable se calcule en tenant compte de diverses corrections et abattements (ci-dessous).
  • Le prix de vente est diminué de tous les frais nécessités par la cession (frais d’agence immobilière, diagnostics obligatoires, etc.).
  • Le prix d’achat est augmenté des frais réels d’acquisition (honoraires du notaire, commissions, droits d’enregistrement) ou d’une somme forfaitaire de 7,5%. Et aussi, du montant des travaux de construction, d’amélioration ou d’entretien. Mais, lorsque le bien a été loué, vous ne pouvez pas déduire les frais déjà déduits sur les loyers perçus.
Abattements pour durée de détention
Des abattements (en %) s’appliquent sur le montant de la plus-value brute (après corrections), en fonction de la durée de détention du bien. Les pourcentages d’abattement varient selon qu’il s’agit de l’impôt sur le revenu ou des prélèvements sociaux :
  1. Impôt sur le revenu : l’abattement s’élève à 6% par an, de la 6ème et jusqu’à la 21ème année ; et à 4%, au terme de la 22ème année.
  2. Prélèvements sociaux : l’abattement s’élève à 1,65% par an, de la 6ème à la 21ème année ; à 1,60% pour la 2ème année ; et à 9% de la 23ème à la 30ème année.

Après abattements, la plus value nette est imposée à l’impôt sur le revenu au taux de 19% et aux prélèvements sociaux au taux de 17,2%. Une taxe supplémentaire de 2% à 6% s’applique sur le montant des plus-value supérieures à 50 000 €.

Pour en savoir plus sur l’imposition des plus-values immobilières, consultez la :

Notice de déclaration des plus-values immobilières.

L'impôt sur la fortune immobilière (IFI)

Les personnes imposables à l’IFI

Vous êtes concerné par l’IFI, si votre foyer fiscal possède un patrimoine immobilier net taxable supérieur à 1,3 million d’euros.
Ce patrimoine s’estime au 1er janvier de l’année d’imposition.
– Si vous êtes domicilié en France, l’IFI concerne tous vos biens immobiliers situés en France et à l’étranger.
– Si vous habitez à l’étranger, seuls, les biens immobiliers situés en France sont concernés.
Le foyer fiscal soumis à l’IFI peut-être différent de celui de l’impôt sur le revenu.
En effet, pour l’IFI, vous prenez en compte le patrimoine de votre concubin. Mais pas, celui de vos enfants majeurs rattachés.
Car, votre enfant majeur, même s’il est rattaché pour l’impôt sur le revenu, forme un foyer fiscal d’IFI à lui seul.

Ainsi, pour l’IFI, un foyer fiscal se compose de :
  • un célibataire, veuf, divorcé, séparé.
  • un couple marié, quel que soit le régime matrimonial (y compris en cas d’option pour l’imposition distincte des revenus au titre de l’année du mariage).
  • un couple Pacsé ou un couple de concubin(e)s.
  • les enfants mineurs dont le contribuable ou son conjoint a l’administration légale des biens.

Le patrimoine immobilier taxable à l’IFI

Pour déterminer le montant de votre patrimoine immobilier net taxable, vous évaluez vos actifs (somme des valeurs imposables de vos biens immobiliers) et votre passif (total de vos dettes déductibles). Vous évaluez, vous-même, votre patrimoine immobilier ou vous faîtes appel à un professionnel (notaire, agent immobilier, etc.).
La majorité des biens est imposable à l’IFI. Cependant, certains biens sont totalement ou partiellement exonérés.

Biens imposables à l’IFI

Les biens imposables sont constitués de l’ensemble des biens et droits immobiliers détenus directement ou indirectement par le foyer fiscal. Les biens composant l’actif peuvent être :
  • Les immeubles bâtis et non bâtis ou en cours de construction, terrains à bâtir, terres agricoles, etc.
  • Les immeubles ou fractions d’immeubles détenus indirectement par le biais de titres ou de parts de sociétés.

Biens exonérés d’IFI (en totalité)

Sont totalement exonérés, les biens immobiliers affectés à l’activité professionnelle. Lorsque l’activité est exercée sous la forme d’une entreprise individuelle, les conditions suivantes doivent être remplies :
  • Les biens immobiliers doivent être utilisés dans le cadre d’une profession industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale.
  • L’activité concernée doit correspondre à l’exercice effectif d’une véritable profession.
  • Cette activité doit être exercée par le propriétaire des biens immobiliers, son conjoint, son partenaire de Pacs, son concubin ou les enfants mineurs sous administration légale.
  • L’activité doit être la profession principale du redevable, c’est à dire qu’elle constitue l’essentiel de ses activités économiques.
  • Les biens immobiliers doivent être nécessaires à l’exercice de cette profession.

Sont également exonérées, les parts ou actions représentatives de biens immobiliers. Ces biens doivent être affectés à l’activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale d’une société de personnes. Et, à condition que cette société soit soumise à l’impôt sur le revenu.
De même, sont exonérées, les parts ou actions d’une société soumise à l’impôt sur les sociétés, lorsque le propriétaire des parts ou actions (ou un membre de son foyer fiscal) exerce dans la société son activité professionnelle à titre principal.

Biens exonérés d’IFI (en partie)

Sont exonérés en partie, les biens suivants :
  • les bois, forêts et parts de groupements forestiers, à hauteur de 75 %.
  • les biens ruraux loués à long terme et les parts de groupements fonciers agricoles. L’exonération s’applique à concurrence des 3/4, lorsque la valeur totale, des baux ou des parts, n’excède pas 101 897 € et pour moitié au-delà de cette limite. La limite de 101 897 € s’applique distinctement aux biens ruraux et aux parts de groupements fonciers agricoles.

Dettes déductibles

Sont déductibles, de la valeur des biens ou droits immobiliers taxables, les dettes existantes au 1er janvier de l’année d’imposition. A condition qu’elles aient été contractées par le foyer fiscal imposable à l’IFI. Et, qu’elles soient afférentes à des actifs imposables et, le cas échéant, à proportion de la fraction de leur valeur imposable.
Font notamment partie des dettes déductibles celles afférentes :
  • aux dépenses d’acquisition de biens ou droits immobiliers.
  • à des dépenses d’amélioration, de construction, de reconstruction ou d’agrandissement.
  • à des dépenses d’entretien effectivement supportées par le propriétaire.
  • aux impôts dus à raison des propriétés concernées (par exemple : taxes foncières).
  • aux dépenses d’acquisition des parts ou actions de sociétés ou organismes, au prorata de la valeur des actifs imposables.

Cependant, certaines dettes ne sont pas déductibles. Même si les conditions précédentes sont remplies.
C’est le cas, par exemple, des dettes se rapportant à l’acquisition ou dans l’intérêt de biens totalement exonérés. Par contre, celles se rapportant à des biens partiellement exonérés ne sont déductibles qu’à hauteur de la part non exonérée.

Calcul de l’IFI

Si votre patrimoine immobilier net taxable dépasse 1,3 million d’euros, le barème progressif par tranches s’applique, selon le tableau ci-dessous.
Le montant de l’impôt se calcule après application éventuelle d’une décote. Celle-ci s’applique pour les redevables dont le patrimoine immobilier net taxable est compris entre 1,3 et 1,4 million d’euros. Le montant de la décote applicable est égal à : 17 500 – (1,25 % du montant du patrimoine net taxable).
Ensuite, se déduisent, éventuellement, les réductions d’impôt (pour dons…), ainsi que le plafonnement calculé par le fisc et l’IFI acquitté hors de France.

Barème de l’IFI

  • 1re tranche n’excédant pas 800 000 € : Exonérée ;
  • 2e tranche entre 800 000 € et 1 300 000 € : 0,50 % ;
  • 3e tranche entre 1 300 000 € et 2 570 000 € : 0,70 % ;
  • 4e tranche entre 2 570 000 € et 5 000 000 € : 1,00 % ;
  • 5e tranche entre 5 000 000 € et 10 000 000 € : 1,25 % ;
  • 6e tranche au delà de 10 000 000 € : 1,50 %.

Déclaration d’IFI

La déclaration s’effectue en complément de votre déclaration de revenus, en remplissant une déclaration n°2042-IFI. Détaillez vos biens sur les annexes 1 à 6, le cas échéant. Et, reportez les montants totaux sur votre déclaration d’IFI. Vous n’avez pas à joindre de justificatifs.
Cochez la case IFI de votre déclaration de revenus, pour indiquer que vous déposez une 2042-IFI.
Comme pour votre impôt sur le revenu, votre IFI se déclare en ligne.
Pour en savoir plus sur l’IFI, cliquez ici : Impôt sur la fortune immobilière (IFI).

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