L'épargne immobilière

L’épargne immobilière comprend l’ensemble des placements immobiliers. La majorité de ces placements est investi dans des immeubles d’habitation, des bureaux ou des locaux commerciaux.
Il existe plusieurs solutions pour investir dans l’épargne immobilière. Mais, les deux principaux moyens sont :
  1. Directementen achetant un bien immobilier pour le gérer, vous-même ou avec l’aide d’un professionnel de l’immobilier.
  2. Indirectement, en achetant des parts d’organismes de placement collectif (OPC) investis dans l’immobilier, appelées communément « pierre papier ».

NB. Les Français ont un fort penchant pour l’investissement dans la pierre. C’est l’une des raisons pour lesquelles plus de la moitié des ménages sont propriétaires de leur résidence principale.
Mais, seulement 6% d’entre eux possèdent un logement locatif en direct. Notamment, parce cela nécessite un capital financier important, du temps et des compétences pour s’en occuper.

Sommaire

Pourquoi investir dans l'épargne immobilière

L’épargne immobilière vous permet de réaliser plusieurs objectifs :
  1. Diversifier votre patrimoine de rapport, en investissant dans un bien durable (directement ou indirectement).
  2. Valoriser vos capitaux grâce des plus-values potentielles et à des revenus réguliers et indexés.
  3. Optimiser votre situation fiscale, si vous êtes imposable, en bénéficiant d’avantages fiscaux spécifiques.
  4. Constituer un patrimoine solide, pour préparer votre retraite et transmettre à vos proches.

L' épargne immobilière en direct

L’investissement dans un bien immobilier locatif en direct est une bonne opportunité pour diversifier et consolider votre patrimoine. Mais, à condition de bien choisir votre investissement, votre formule locative ainsi que les bonnes options fiscales.

L’investissement locatif à usage d’habitation est le secteur le plus accessible aux particuliers. Il existe un grand choix de logements neufs ou anciens. A partir du studio de 20 m2 dans un immeuble et jusqu’à la maison indépendante de 100 m2.

Vous pouvez choisir la formule de location la mieux adaptée à votre situation fiscale et patrimoniale.
Par exemple, la location nue (non meublée) qui assure, en principe, une certaine stabilité locative. Ou la location meublée, qui offre un rendement généralement supérieur, une fiscalité et des conditions de location plus souples. Mais, la location meublée génère aussi des changements de locataires plus fréquents.

Les pouvoirs publics incitent les français à investir dans le logement locatif. Notamment, en accordant des avantages fiscaux spécifiques et importants.
Aujourd’hui, la loi Pinel permet l’achat d’un logement locatif neuf. Et la loi Denormandie encourage l’achat d’un logement locatif ancien. Ces 2 lois vous permettent d’obtenir des réductions d’impôt, jusqu’à 21% du prix d’achat, plafonné à 300 000 €. Mais, à condition de louer le bien pendant 12 ans. Et, de respecter certains critères liés à l’investissement et aux revenus des locataires.

En outre, l’investissement immobilier est le seul placement qui peut être effectué à crédit, en profitant de son effet levier.

L'épargne immobilière ou "pierre papier"

Avec une faible mise de fonds, vous pouvez constituer une épargne immobilière par le biais d’un organisme de placement immobilier.
Ce dernier collecte des fonds auprès des épargnants pour acquérir et gérer des biens immobiliers. Ces biens peuvent être à usage d’habitation ou à usage commercial.
En souscrivant des parts d’OPC immobilier, vous accédez à une partie d’un patrimoine immobilier diversifié, en commun avec d’autres investisseurs. Ainsi, vous pouvez percevoir des revenus locatifs et réaliser des plus-values potentielles. Les OPC immobiliers sont gérés par des professionnels qui doivent respecter une réglementation spécifique. Particulièrement, en matière de répartition des risques et de transparence à l’égard des investisseurs.

Les fonds immobiliers commercialisés en France sont soumis à l’agrément et à la surveillance de l’Autorité des Marchés Financiers (l’AMF).
Ils peuvent être souscrits auprès des établissements financiers, banques et assurances, agréés en France. La plupart de ces placements peuvent être logés dans des supports d’épargne variés. Par exemple, dans un compte-titres ordinaire (CTO) ou un contrat d’assurance-vie en unités de compte.
Les fonds immobiliers destinés aux particuliers sont répartis en 3 grandes catégories : les Organismes de Placement Collectif en Valeurs Mobilières (OPCVM) ; les Organismes de Placement Collectif immobilier (OPCI) ; les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI).

1. Les OPCVM immobiliers

Les OPCVM qualifiés d’immobilier appartiennent aux OPCVM d’actions d’après la classification de l’AFM. Ils sont majoritairement investis dans des sociétés cotées en bourse qui opèrent dans le secteur de l’immobilier. Telles que des sociétés foncières, des SIIC, des sociétés de promotion et de construction ou de services immobiliers. Ces sociétés peuvent être cotées à Paris ou sur d’autres places financières, européennes ou mondiales.

Ces OPCVM peuvent prendre la forme d’une Société d’Investissement à Capital Variable (SICAV) ou d’un Fonds Commun de Placement (FCP).
En outre, les OPCVM immobiliers existent sous la forme d’ETF (Exchange Trade Funds) indexés sur certains indices immobiliers : FTSE EPRA/NAREIT Eurozone, FTSE EPRA/NAREIT Europe ou Euronext IEIF REIT Europe.

2. Les OPCI

Les Organismes de Placement Collectif Immobilier (OPCI) ont pour objet principal l’investissement dans des immeubles destinés à la location qu’ils détiennent directement ou indirectement.

Les différentes OPCI

Il existe deux catégories d’OPCI : les sociétés de placement à prépondérance immobilière et à capital variable (SPPICAV) et les fonds de placement immobiliers (FPI). Ces organismes ont un mode de fonctionnement identique, mais ils se distinguent par leur nature juridique.
  1. Les SPPICAV sont des sociétés à capital variable. Tout investisseur qui achète des actions de ces organismes devient actionnaire et peut s’exprimer sur la gestion de la société, au sein des assemblées générales.
  2. Les FPI sont des copropriétés non dotées de la personnalité morale. Les investisseurs sont porteurs de parts et non d’actions. Car, à la différence des actionnaires de SPPICAV, ils n’ont aucun droit de contrôle, de décision ou d’intervention dans la gestion du fonds.

Caractéristiques des OPCI

Les OPCI offrent les mêmes avantages que les SCPI (voir ci-dessous). Notamment, une mise de fonds modeste ; une gestion déléguée à des professionnels ; une mutualisation des risques et une perception de revenus réguliers.
Mais, les OPCI se caractérisent par une plus grande souplesse de gestion que celle des SCPI. Car, ils ne sont obligés d’investir que 60 % de leur patrimoine en actifs immobiliers.
Pour les 40 % restants, l’actif du fonds peut être investi en instruments financiers (actions cotées, parts ou actions d’OPCVM agréés par l’AMF, etc.). Et, au moins 5 % de l’actif doit être investi en dépôts à court terme et en liquidités. Pour pouvoir répondre aux demandes de rachat des porteurs de parts.
Les OPCI ne sont pas cotés en bourse. Les parts peuvent être achetées et revendues, à tout moment, auprès du gestionnaire, sur la base de leur valeur liquidative. Cette dernière est augmentée d’une commission de souscription ou diminuée d’une commission de rachat éventuelle. La valeur liquidative est obtenue en divisant la valeur du patrimoine de l’OPCI par le nombre total de parts émises.

Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI)

Les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) sont des organismes de placement collectif ayant pour objet l’acquisition et la gestion d’un patrimoine immobilier affecté à la location.
La gestion de ce patrimoine est confiée à une société de gestion qui se charge de louer les biens et de les entretenir pour le compte des porteurs de parts.
Les porteurs perçoivent des revenus réguliers. Ceux-ci correspondent à une quote-part des loyers encaissés, après déduction des différentes charges (frais d’entretien et de gestion locative, travaux…).

Les différentes SCPI

Selon la nature de leur patrimoine, on distingue principalement deux types de SCPI.
1. Les SCPI d’entreprise
Elles détiennent un patrimoine composé d’immeubles à usage commercial : bureaux, entrepôts, locaux commerciaux, boutiques, etc.
Selon la nature des acquisitions, on parlera de SCPI de bureaux, SCPI de commerces ou SCPI spécialisée sur un secteur en particulier (santé, éducation, monuments historiques, etc.).
D’autres SCPI sont diversifiées. Leur patrimoine est réparti sur plusieurs types d’actifs sans qu’aucun ne dépasse 70% de sa composition. Ces SCPI, anciennement appelées SCPI de rendement, offrent généralement un rendement supérieur à l’immobilier d’habitation. Elles ont pour principal objectif la distribution de revenus réguliers. Elles représentent la majorité des SCPI existantes.
2. Les SCPI d’habitation
Elles sont investies dans des appartements ou maisons individuelles. A l’intérieur de cette catégorie de SCPI, on peut distinguer :
– les SCPI de plus-values qui visent la valorisation de leur patrimoine.
– les SCPI fiscales qui permettent aux souscripteurs de bénéficier d’économies d’impôt, en contrepartie d’un engagement de conservation des parts.

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