L'investissement immobilier locatif

L’investissement immobilier locatif, en direct, vous permet de réaliser plusieurs objectifs :
  1. Diversifier votre patrimoine de rapport, en investissant dans un bien durable.
  2. Valoriser vos capitaux grâce à des plus-values potentielles et à des revenus réguliers et indexés.
  3. Optimiser votre situation fiscale, si vous êtes imposable, en bénéficiant d’avantages fiscaux spécifiques.
  4. Constituer un patrimoine solide, pour préparer votre retraite et transmettre à vos proches.

Les Français ont un fort penchant pour l’investissement dans la pierre. C’est, d’ailleurs, l’une des raisons pour lesquelles plus de la moitié des ménages sont propriétaires de leur résidence principale.
Mais, seulement 7% d’entre eux possèdent un logement locatif en direct. Notamment, parce qu’il nécessite un capital financier important, du temps et des compétences pour s’en occuper. 

Sommaire

Bien choisir un investissement immobilier locatif

Bien choisir votre investissement

L’investissement locatif à usage d’habitation est le secteur immobilier le plus accessible aux particuliers. En effet, d’une part, il est relativement aisé de récolter des informations sur l’état du marché. Et, d’autre part, l’apport en capital est moindre que pour l’immobilier d’entreprise.
En outre, il existe un grand choix de logements neufs ou anciens. A partir du studio de 20 m2, dans un immeuble, jusqu’à la maison indépendante de 100 m2. A vous de choisir !
Mais, le plus important, c’est la localisation du logement. En France, toutes les villes ne se valent pas ! Le marché locatif local doit être dynamique pour assurer la viabilité de votre investissement. Privilégiez les régions et les villes qui affichent un taux de croissance démographique positif. Telles que les villes universitaires, où les besoins en logements sont importants. Pour connaitre ces villes, renseignez-vous auprès d’agents immobiliers ou dans la presse spécialisée.

Bien choisir votre formule locative

Acheter un logement locatif est une opération qui nécessite de bien identifier la formule de location la mieux adaptée à votre situation fiscale et patrimoniale. Par exemple, la location nue (non meublée) assure, en principe, une certaine stabilité locative. Quand à la location meublée, elle offre un rendement généralement supérieur, une fiscalité et des conditions de location plus souples. Mais, elle génère aussi des changements de locataires plus fréquents. Et, nécessite une implication plus importante de la part du propriétaire (disponibilité, remplacement du mobilier et des équipements).

Connaître les conséquences fiscales

En France, la fiscalité immobilière pèse très lourdement sur la rentabilité d’un investissement immobilier : taxes foncières, impôt et prélèvements sociaux sur les revenus fonciers, impôt sur les plus-values immobilières, impôt sur la fortune immobilière, droits de donation et succession.
Mais, il existe aussi des avantages fiscaux destinés à encourager les français à investir dans le logement locatif neuf ou ancien. Ils se présentent principalement sous la forme de réductions d’impôt, qui intéressent surtout les contribuables imposables.
Par exemple, en France, la loi Pinel (pour l’achat d’un logement locatif neuf) et la loi Denormandie (pour l’achat d’un logement locatif ancien) permettent d’obtenir des réductions d’impôts. Elle peuvent atteindre jusqu’à 21% du prix d’achat, plafonné à 300 000 €. Mais, à condition de louer le bien pendant 12 ans et de respecter certains critères liés à l’investissement et aux revenus des locataires.

Précisions : l’objectif de cette page a pour but de vous permettre de connaître les avantages et les inconvénients du placement immobilier locatif. Et, de les comparer aux autres catégories d’épargne, notamment financières.

Particularités de l'investissement immobilier locatif

Les particularités de l’investissement immobilier locatif peuvent être déterminées à partir de 5 critères de choix importants pour les épargnants : la rentabilité, la sécurité, la disponibilité, la fiscalité et la transmission.
En outre, ces critères permettent de comparer facilement les diverses catégories d’épargne.

Rentabilité de l'immobilier locatif

La valorisation de votre patrimoine est directement liée à la rentabilité de vos placements, généralement estimée en taux de rendement annuel. Le taux de rendement (TR) représente le pourcentage du total des gains acquis (revenus et plus-values) par rapport au capital investi.
Mais, sous peine de vous appauvrir, vos placements financiers doivent rapporter suffisamment. D’une part, pour couvrir le montant des frais et des impôts payés. Et d’autre part, pour compenser l’érosion monétaire (l’inflation). Alors, qu’en est-il de l’investissement immobilier locatif ?

Les gains potentiels de l’investissement locatif

La performance globale d’un investissement immobilier locatif se mesure à deux niveaux :
  1. Le rendement locatif qui provient des loyers annuels encaissés.
  2. Une plus-value potentielle à la revente, liée à l’augmentation des prix de l’immobilier.

Le rendement des investissements immobiliers

Les statistiques font apparaitre que l’investissement immobilier locatif fait partie des placements les plus rentables sur le long terme. Sa bonne rentabilité est due d’une part, au niveau des revenus locatifs indexés. Et, d’autre part, à l’évolution positive des prix de l’immobilier, malgré quelques périodes de crises.
Il faut préciser que la valeur et le rendement d’un bien immobilier dépendent, en grande partie, de sa qualité et surtout de son emplacement. Notamment, de la ville dans laquelle il est situé. En outre, la valeur d’un bien immobilier peut varier, au gré des cycles du marché de l’immobilier.
Cependant, la rentabilité locative brute (avant déduction des charges) d’un bien immobilier peut être estimée entre 3% et 5%, en moyenne. En rajoutant la rentabilité liée à la valorisation éventuelle du bien, le rendement global peut atteindre plus de 7% brut.
A titre indicatif, le graphique ci-dessous récapitule l’évolution des prix de l’ensemble des logements anciens (en France), de décembre 1999 à 2019. Sur les 20 dernières années, on constate une valorisation des indices égale à 3,29%, en moyenne annualisée.

Evolution des prix des logements anciens (en France métropolitaine)

Cependant, le prix des loyers n’a pas cessé de baisser (en France), depuis une dizaine d’années (courbe ci-dessous). Cette baisse favorise les locataires et pénalise les propriétaires.
En effet, des mesures régulières d’encadrement des loyers freinent l’évolution du prix des loyers. Elles consistent à limiter l’évolution du loyer d’un logement loué vide ou meublé dans certaines zones géographiques.

Cependant, pour préserver leur pouvoir d’achat, les propriétaires ont la possibilité d’augmenter régulièrement leurs loyers, selon l’indice de référence des loyers (IRL). Cet indice est calculé à partir de la moyenne (sur 12 mois) de l’évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers.

Les frais d’un investissement immobilier

L’acquisition, la possession, la gestion et la transmission d’un bien immobilier locatif engendrent une grande variété de frais et d’impôts à débourser dont les principaux sont les suivants :
  1. Les frais d’acquisition : droits d’enregistrement, frais de notaire, frais d’agence éventuels.
  2. Les frais courants de gestion recouvrent toutes les charges liées à la location du bien. Notamment la rémunération des gestionnaires (agence immobilière et syndic, par exemple). Ainsi que les différents frais administratifs et comptables et les taxes foncières.
  3. Les frais d’entretien et de réparations nécessaires à la conservation du bien.
  4. Les frais de cession : commission des intermédiaires, impôt sur la plus-value, etc.

Sécurité de l'investissement immobilier locatif

Une espérance de forte plus-value en capital est synonyme de prise de risque élevée. En recherchant une meilleure performance de vos placements, vous renoncez à une certaine sécurité.
En effet, l’évolution de la valeur des biens immobiliers est, en partie, dépendante des aléas liés aux cycles immobiliers. Ainsi qu’aux lois du marché de l’offre et de la demande. C’est pourquoi, l’investissement immobilier présente des risques de perte en capital.

Le risque de marché est lié à l’évolution de l’économie en général et à la psychologie des investisseurs :
  • Des chocs économiques, sanitaires ou politiques, dans le monde, peuvent avoir une incidence sur l’évolution de la valeur des biens et le montant des loyers perçus.
  • La confiance ou la méfiance des investisseurs peut provoquer la hausse ou la baisse du prix des biens immobiliers.

Tous ces risques sont difficiles à éliminer totalement. C’est pourquoi, le capital et les revenus d’un investissement immobilier ne sont pas garantis.
Cependant, il faut relativiser ! L’immobilier locatif est certainement l’un des placements les plus sûrs du marché, comparativement aux placements financiers, beaucoup plus volatiles. Si des cycles existent tout de même dans ce domaine, les courbes et les a-coups sont moins violents.
Un logement garde toujours une valeur minimale (valeur refuge), car il s’agit d’un actif physique : la pierre à laquelle la majorité des français est fortement attachée.
Malgré tout, votre épargne ne doit pas être totalement investie en placements immobiliers. Veillez à conserver une épargne disponible à court terme, en cas de coups durs et une épargne dédiée à vos projets à moyen terme.

Disponibilité d'un investissement immobilier

La disponibilité d’un investissement s’apprécie surtout au moment où vous souhaitez récupérer votre capital. Notamment, en vendant votre bien, si possible rapidement et à un prix supérieur à son prix d’achat.
La facilité de revente d’un bien immobilier dépend de nombreux facteurs. Mais, le principal est de trouver un acquéreur qui achète le bien à un prix acceptable, vous permettant d’amortir vos charges et d’obtenir une rémunération minimale de votre épargne.
Bien que chaque cas soit particulier, les délais de vente d’un bien immeuble peuvent durer plusieurs mois. Auxquels, il faut rajouter le délai lié aux formalités de vente.
De même, pour bénéficier de certains avantages fiscaux, il est obligatoire de conserver votre bien pendant plusieurs années. Notamment, si l’achat de votre bien vous a permis de bénéficier de réductions d’impôt.
Quoiqu’il en soit, la durée conseillée d’un placement immobilier se situe au delà de 10 à 15 ans.
C’est pourquoi, avant d’investir, vous devez déterminer votre horizon de placement. C’est à dire, la durée pendant laquelle vous êtes prêt à conserver votre investissement. Notamment, parce que vous n’aurez pas besoin des capitaux placés.

Fiscalité de l'investissement immobilier locatif

En France, l’investissement immobilier est le placement le plus lourdement taxé. La fiscalité est omniprésente, du début à la fin de la durée de détention d’un bien immobilier. Cependant, pour encourager les français à investir dans le logement locatif, les pouvoirs publics accordent des avantages fiscaux particuliers à certaines catégories d’investissements.

Les impôts et taxes sur l’immobilier

Les droits de mutation

Dès l’achat, vous devez payer des frais d’acquisition (droits de mutation et honoraires du notaire) qui s’élèvent à environ 3% du prix d’achat d’un bien neuf. Et, s’élèvent à 8% du prix d’achat d’un logement ancien.

Les impôts locaux

Bien que la taxe d’habitation et les taxes d’ordures ménagères soient payées par le locataire, le propriétaire doit s’acquitter des taxes foncières annuelles. Ces dernières sont en constante augmentation. Et, dans des proportions importantes selon les régions. Cette situation risque de durer, suite de la suppression de la taxe d’habitation et de la revalorisation cadastrale des bases d’imposition.

L’imposition des gains immobiliers

Les gains immobiliers concernent les revenus locatifs et les plus-values immobilières.

Les revenus locatifs de logements nus

Les revenus locatifs de logements nus sont soumis au barème de l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux. Ils doivent être déclarés dans la catégorie des revenus fonciers.
– soit, au régime du micro-foncier, après abattement de 30%.
– soit, au régime réel d’imposition des revenus fonciers, après déduction des charges autorisées.

Les revenus locatifs de logements meublés

Les revenus que vous tirez de la location de locaux meublés, en tant que loueur en meublé non professionnel (LMNP), sont soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux. Ils doivent être déclarés en tant que bénéfices industriels et commerciaux (BIC). En fonction des revenus locatifs dégagés, vous pouvez choisir entre le régime micro-BIC et le régime réel d’imposition.
– Le régime du micro-BIC s’applique, si vos recettes annuelles ne dépassent pas 70 000 €. Le bénéfice imposable est égal aux recettes diminuées d’un abattement forfaitaire pour frais, égal 50 % du montant des recettes. Dans ce régime, les charges ne peuvent pas être déduites.
– Le régime réel d’imposition s’applique, si vos recettes annuelles sont supérieures à 70 000 €. Vous devez déterminer, vous-même, votre revenu net imposable, après déduction de vos frais et charges.

Les plus-values immobilières

Les plus-values réalisées à la revente d’un bien immobilier locatif sont imposables et relèvent du régime des plus-values immobilières.
Après abattements, en fonction de la durée de détention, la plus-value est imposée au taux de 19% et soumise aux prélèvements sociaux au taux de 17.2%. Le montant de la plus-value imposable et de l’impôt à payer sont calculés par le notaire, chargé de l’acte de vente du bien. L’impôt sur la plus-value est retenu sur le prix de cession revenant au vendeur et il est versé à l’administration fiscale.

L’impôt sur la fortune immobilière (IFI)

Depuis le 1er janvier 2018, les valeurs de vos biens immobiliers doivent être déclarées et soumises à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI). Mais, uniquement, lorsque la valeur du patrimoine immobilier net de votre foyer fiscal est supérieure à 1 300 000 €.

Réductions d’impôt pour l’investissement locatif

Vous pouvez bénéficiez d’une réduction d’impôt si vous réalisez un investissement immobilier locatif, dans l’ancien ou dans le neuf.

Dans l’ancien, grâce à la loi Denormandie

Le logement doit être situé dans un quartier ancien et dégradé de certaines communes. Et, il doit faire l’objet de travaux qui doivent représenter au moins 25 % du coût total de l’opération.
La réduction d’impôt est calculée en prenant en compte un coût d’acquisition du logement plafonné à 300 000 € et un plafond de 5 500 € par m² de surface habitable.
La réduction d’impôt concerne les opérations réalisées entre le 27 mars 2019 et le 31 décembre 2022.
Le taux de la réduction d’impôt varie en fonction de la durée de l’engagement de location. Ce taux est égal à 12 % du prix du bien pour durée de location 6 ans ; à 18 % du prix du bien, pour une durée de location de 9 ans ; à 21 % du prix du bien, pour une durée de location de 12 ans.

Dans le neuf, grâce à la loi Pinel

Le logement doit être neuf, en l’état futur d’achèvement, à faire construire ou un logement ancien faisant l’objet de travaux de rénovation qui représentent au moins 25% du coût total de l’opération.
La réduction d’impôt est calculée dans la limite des 2 plafonds suivants : 300 000 € par personne et par an et 5 500 € par m² de surface habitable.
La réduction d’impôt concerne les opérations réalisées entre septembre 2014 et le 31 décembre 2021. A partir du 1er janvier 2021, la réduction ne concernera plus le logement individuel et pavillonnaire.
Le taux de la réduction d’impôt varie de 12% à 21%, en fonction de la durée de l’engagement de location (de 6 à 12 ans).

Cependant, pour bénéficier de ces réductions d’impôt, vous devez respecter certaines conditions liées à l’investissement immobilier, aux locataires et au contrat de bail.
Pour connaître toutes les conditions, consultez la notice concernant les : Reductions et crédits d’impôts 2042 C

Transmission d'un bien immobilier

Les modalités de transmission d’un bien immobilier sont de nature très différente par rapport à la transmission d’un placement financier. L’intervention d’un notaire est obligatoire, notamment lors de l’acquisition et de la cession d’un bien immobilier.

Au cours de la vie

Tant qu’il est vivant, le propriétaire d’un bien immobilier peut en profiter, comme il l’entend. Il peut en effectuer une donation au profit d’un tiers, soit en pleine propriété, soit en conservant l’usufruit. Il peut aussi le vendre. Dans ces derniers cas, l’intervention du notaire est indispensable et entraîne des coûts et des délais supplémentaires par rapport à un placement financier.
NB. La société civile immobilière (SCI) offre la possibilité d’acquérir et de gérer des biens immobiliers à plusieurs. C’est un excellent outil de transmission, sur le plan civil et fiscal.
En effet, la SCI permet d’éviter les blocages de l’indivision ; d’acheter un bien avec son conjoint ou concubin ; de transmettre des biens immobiliers à ses enfants ou petits-enfants, dans des conditions avantageuses.

Après le décès

Au décès du propriétaire, les biens immobiliers qu’il possède, en pleine propriété, font partie de la succession. Ils iront à ses héritiers directs ou à ses légataires.
Si le défunt était l’usufruitier d’un bien immobilier, le nu-propriétaire devient, automatiquement, pleinement propriétaire, sans payer de droits de succession.
Dans tous les cas, le transfert de propriété d’un bien immobilier nécessite l’intervention d’un notaire et entraîne le paiement d’honoraires et de taxes diverses.
En outre, certaines formalités peuvent être complexes et parfois assez longues, avant que l’héritier d’actifs immobiliers successoraux récupère les biens.

Synthèse sur l'investissement immobilier

Avantages
4/5
Un grand choix d’investissements
Il existe de nombreuses possibilités d’investir dans l’immobilier locatif. Vous pouvez choisir d’investir :
  • En France ou dans l’un des pays de l’Union Européenne.
  • Sur un secteur particulier : logement, garage, immobilier d’entreprise, résidence spécialisée, etc.
  • Dans différents types de biens : appartements ou maisons individuelles, petites ou grandes surfaces, bien meublés ou non, etc.
Ainsi, vous pouvez constituer vous-même un patrimoine particulièrement adapté à vos objectifs d’épargne, vos possibilités financières et vos capacités à gérer le bien.
Un placement accessible

L’investissement immobilier est à la portée de tous. D’ailleurs, plus 60% des français sont propriétaires d’un bien immobilier.
Le prix des investissement immobiliers locatifs peuvent varier considérablement en fonction de leur surface et de leur emplacement. Les petites surfaces sont moins chères et souvent plus rentables. En cherchant bien, chacun peut trouver un bien qui correspond à ses possibilités financières.
Vous pouvez emprunter pour acquérir un bien immobilier ! L’investissement immobilier est le seul placement qui peut être financé à crédit. Ainsi, avec un faible apport personnel, vous pouvez utiliser l’effet levier du crédit pour améliorer la rentabilité de votre investissement.
Selon le prix du bien et le montant de votre apport personnel, une partie ou la totalité de vos mensualités de crédit est payée par vos locataires.
Dans tous les cas, le remboursement d’un crédit est un moyen d’épargner régulièrement, pour vous constituer un solide capital et vous assurer des revenus complémentaires pour votre retraite.

Une opportunité pour valoriser votre capital

Aujourd’hui, à cause des faibles taux d’intérêt, l’épargne bancaire traditionnelle ne garantit plus le pouvoir d’achat des capitaux investis. Et, l’épargne boursière parait trop risqués pour la majorité des Français.
L’investissement immobilier locatif est un excellent moyen de diversifier et de valoriser vos avoirs financiers. Notamment, si vous acceptez d’investir vos capitaux à long terme.
En effet, même après avoir payé les frais, les charges et les impôts, un investissement immobilier locatif bien placé et bien géré s’avère, aujourd’hui, plus rentable que les placements bancaires et l’assurance-vie en euros.

Des avantages fiscaux

Si vous êtes fortement imposés, l’investissement immobilier locatif est l’un des rares placements qui vous permet d’obtenir des réductions d’impôt très importantes. En effet, par le biais de la loi Pinel et Denormandie, les réductions d’impôts peuvent représenter jusqu’à 21% du prix d’achat d’un investissement, dans le neuf ou dans l’ancien.
En outre, la totalité des intérêts de crédit et des cotisations d’assurance sont déductibles de vos revenus locatifs (au régime réel).

Inconvénients
3/5
Une dépendance à l’évolution des marchés

Un investissement dans l’immobilier locatif est soumis aux fluctuations du marché de l’immobilier.
Son rendement dépend de la conjoncture économique. Car, le montant des loyers peut baisser ou ne pas être payé, dans un contexte moins favorable. Notamment, à cause de la fragilisation financière des locataires. 
La valeur à la revente n’est pas garantie. Même si les prix de l’immobilier ont eu tendance à monter ces dernières années, leur évolution future est difficile à prévoir.

Des soucis de gestion

On entend souvent dire que l’investissement immobilier est une source de problèmes très divers : complexité de la fiscalité immobilière, obligation d’entretenir les biens, difficultés de gestion locative, loyers impayés, rentabilité locative nette faible, etc.
Si vous voulez éviter les soucis de gestion, si vous n’avez ni le temps, ni les connaissances nécessaires pour vous occuper de votre investissement, vous pouvez confier la gestion de votre bien à gestionnaire professionnel.
Ou encore, investissez dans  la pierre papier, par le biais des OPCI et des SCPI.

Un investissement de longue durée

Avant d’investir dans l’immobilier locatif, soyez sûr que cet investissement correspond à votre besoin d’épargne et à votre profil d’épargnant.
L’investissement immobilier suppose un horizon de placement à long terme (au moins 10 ans) et doit se faire dans le cadre d’une diversification de votre épargne.

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