Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI)

Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) sont des  organisme de placement collectif (OPC) qui collecte des fonds auprès des épargnants. Avec ces fonds, ils achètent et gèrent des biens immobiliers à usage d’habitation ou à usage commercial.
En souscrivant des parts de SCPI, vous accédez à une partie d’un patrimoine immobilier diversifié, en commun avec d’autres investisseurs. Et, ainsi, percevoir des revenus locatifs et réaliser des plus-values potentielles.

Les SCPI sont gérés par des professionnels qui doivent respecter une réglementation spécifique. Notamment, en matière de répartition des risques et de transparence à l’égard des investisseurs.
Les SCPI commercialisées en France sont soumises à l’agrément et à la surveillance de l’Autorité des Marchés Financiers (l’AMF).
Les parts de SCPI peuvent être souscrites auprès des établissements financiers, banques et assurances, agréés en France. La plupart peuvent être logées dans des supports d’épargne variés, par exemple dans un compte titres ordinaire (CTO) ou un contrat d’assurance-vie en unités de compte.

Sommaire

Pourquoi investir dans une SCPI ?

Les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) vous permettent de réaliser plusieurs objectifs :
  1. Diversifier vos placements, en investissant dans l’immobilier avec une mise de fonds modeste.
  2. Valoriser vos capitaux grâce des plus-values potentielles et des revenus réguliers, dans le cadre d’une gestion professionnelle.
  3. Optimiser votre situation fiscale, si vous êtes imposable, en bénéficiant d’avantages fiscaux.
  4. Constituer une épargne financière à long terme. Par exemple, pour préparer votre future retraite.

Fonctionnement des SCPI

Structure des sociétés civiles de placement immobilier (SCPI)

Les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) sont des organismes de placement collectif qui ont pour objet l’acquisition et la gestion d’un patrimoine immobilier affecté à la location.
La gestion de ce patrimoine est confiée à une société de gestion. Elle se charge de louer et d’entretenir les biens immobiliers pour le compte des porteurs de parts. Ces porteurs (associés) perçoivent une quote-part des revenus encaissés, à proportion de leurs droits dans la SCPI. En outre, les associés disposent du droit à l’information et du droit de vote aux assemblées générales.
Selon la nature de leur patrimoine, on distingue principalement deux types de SCPI.

1. Les SCPI d’entreprise

Elles détiennent un patrimoine composé d’immeubles à usage commercial : bureaux, entrepôts, locaux commerciaux, boutiques, etc. Selon la nature des acquisitions, on parlera de SCPI de bureaux, SCPI de commerces, SCPI spécialisée sur un secteur en particulier. Ou encore, de SCPI diversifiée (patrimoine réparti sur plusieurs types d’actifs sans qu’aucun ne dépasse 70% de sa composition). Ces SCPI, anciennement appelées SCPI de rendement, offrent généralement un rendement supérieur à l’immobilier d’habitation. Elles ont pour principal objectif la distribution de revenus réguliers. Elles représentent la majorité des SCPI existantes.

 2. Les SCPI d’habitation

Elles sont investies dans un patrimoine d’habitation (appartements, maisons individuelles). A l’intérieur de cette catégorie de SCPI, on peut distinguer les SCPI de plus-values qui visent la valorisation de leur patrimoine.Et, les SCPI fiscales qui permettent aux souscripteurs de bénéficier d’économies d’impôt, en contrepartie d’un engagement de conservation des parts.

Souscription ou rachat de parts de sociétés civiles de placement immobilier (SCPI)

Commercialisation des SCPI

La commercialisation des parts de SCPI peut être réalisée par la société de gestion de la SCPI. Mais aussi, par des intermédiaires financiers (banques, assurances, conseillers en investissement, etc.). La commercialisation par publicité, démarchage ou conseil sur des fonds d’investissement est encadrée. Elle est soumise à des règles destinées à protéger les futurs souscripteurs.
Les parts de SCPI ne peuvent faire l’objet de démarchage que si les statuts prévoient la limitation de la responsabilité de chaque associé au montant de la part de capital qu’il détient.
Tout organisme qui commercialise des parts de SCPI a l’obligation de :
se renseigner sur les connaissances financières du souscripteur éventuel et notamment sur son aversion au risque.
remettre, préalablement au souscripteur, un Document d’Information Clé pour l’Investisseur (DICI).

Le Document d'Information Clé pour l'Investisseur (DICI)

L’Autorité des Marchés Financiers (AMF) réglemente le contenu des documents commerciaux des SCPI. C’est ainsi que le Document d’Information Clé pour l’Investisseur (DICI) doit contenir, obligatoirement, les informations suivantes :
– la dénomination de la SCPI et sa classification par l’AMF.
– l’objectif de gestion. Il doit être décrit de façon précise et synthétique.
– l’indicateur de référence. : Il doit être identifié clairement.
– la politique d’investissement. Elle décrit les principes et les stratégies de gestion. Ainsi que les critères de sélection des actifs immobiliers et les valeurs qui constituent le portefeuille de titres, etc.
– le profil de risque et de rendement. Cette partie du DICI comprend une échelle de risque numérique (notée de 1 à 7), complétée par des explications.
– des informations sur les performances passées. Les performances des SCPI sont présentées sous la forme d’un graphique. Elles sont couplées avec l’indicateur de référence éventuel du fonds.
– les frais. Ils sont présentés sous la forme d’un tableau comprenant les frais d’entrée, les frais de sortie et les frais courants annuels.
Conseil : avant d’investir, lisez attentivement le DICI. Et, assurez-vous de bien comprendre la stratégie d’investissement présentée.

Souscription ou rachat de parts de SCPI

Les parts de SCPI ne peuvent pas être négociées en bourse.
Le prix des transactions résulte de la confrontation des ordres de vente et d’achat inscrits sur le registre de la société de gestion.
Le prix d’exécution est le prix qui permet l’échange du plus grand nombre de parts.
Seuls les ordres d’achat assortis d’un prix maximum et les ordres de vente assortis d’un prix minimum sont recevables.
Cependant, un associé reste libre de céder ses parts à toute personne de son choix. Toutefois, la cession des parts à un tiers étranger à la société peut être soumise à l’agrément de la société par une clause des statuts.
Pour en savoir plus, renseignez-vous auprès de l’établissement financier distributeur ou en lisant le DICI.
NB. L’achat des parts à crédit permet d’accroître la rentabilité finale de l’opération. Les loyers permettent généralement de couvrir le remboursement du prêt. Vous pouvez ainsi constituer un patrimoine avec un effort financier réduit. Mais, c’est surtout une opération fiscale intéressante. Notamment, parce que les intérêts de l’emprunt sont déductibles des revenus fonciers versés par la SCPI.

Frais sur SCPI

  1. La souscription, la gestion et la conservation des SCPI entraîne le règlement de frais divers qui sont les suivants :
    1. Les droits d’entrée. Ils sont perçus sous forme de commission de souscription. Prélevés au moment de l’achat, ils viennent en déduction de la somme réellement investie. En pratique, ils s’ajoutent à la valeur liquidative retenue pour la souscription. Les droits de souscription d’un part de SCPI sont variables d’une SCPI à l’autre. Ils peuvent s’élever entre 5% et 12%.
    2. Les frais courants de gestion. Ils recouvrent la rémunération des gestionnaires, les frais administratifs et comptables. Ces frais sont directement déduits du calcul de la valeur liquidative. Ils peuvent s’élever jusqu’à 12%.
    3. Les droits de garde. La conservation des SCPI dans un compte-titres entraîne la perception de frais de la part de l’organisme dépositaire. Généralement, les établissements ne prélèvent pas de droits de garde sur leurs SCPI maison. En revanche, ils perçoivent des frais de courtage et des droits de garde sur l’achat et le dépôt des SCPI extérieures.
    Certains intermédiaires, sur internet, ne prélèvent aucun frais.
    Précisions. Les montants et les pourcentages de tous les frais doivent être indiqués sur le DICI. Il faut noter que les OPCVM  immobiliers, les ETF indexés sur l’immobilier et les OCPI sont beaucoup moins chargés en frais que les SCPI.

Particularités des sociétés civiles de placement immobilier (SCPI)

Les particularités des SCPI peuvent être déterminées à partir de 5 critères de choix importants pour les épargnants : la rentabilité, la sécurité, la disponibilité, la fiscalité et la transmission.
En outre, ces critères permettent de comparer facilement les diverses catégories d’épargne financière.

Rentabilité des SCPI

La valorisation de votre patrimoine est directement liée à la rentabilité de vos placements, généralement estimée en taux de rendement annuel. Ce taux représente le pourcentage du total des gains acquis (revenus et plus-values) par rapport au capital investi.
Mais, sous peine de vous appauvrir, vos placements financiers doivent rapporter suffisamment. D’une part, pour couvrir le montant des frais et des impôts à payer. Et, d’autre part, pour compenser l’érosion monétaire (l’inflation). Alors, qu’en est-il de l’épargne investie en SCPI ?

Les gains potentiels des SCPI

La performance globale d’un investissement en parts de SCPI se mesure à deux niveaux :
  1. Le rendement locatif, qui provient des loyers reversés chaque année aux porteurs de parts.
  2. Une possibilité de plus-value à la revente, liée à l’augmentation du prix des parts.

NB. Les associés d’une SCPI reçoivent des revenus réguliers. Le plus souvent, ces revenus sont versés sous la forme d’acomptes trimestriels. Ils proviennent des recettes locatives du patrimoine de la SCPI. Et, accessoirement, des produits financiers issus du placement des liquidités de la SCPI.

Le rendement des SCPI

Les statistiques font apparaitre que les SCPI font partie des placements les plus rentables sur le long terme. Leur bonne rentabilité est due au niveau des revenus locatifs versés par les sociétés. Et, à l’évolution positive du cours de leurs parts, malgré quelques périodes de crises.
Cependant, le rendement d’une SCPI dépend essentiellement de la qualité des actifs immobiliers et des valeurs de son portefeuille. Mais, quelles que soient les compétences des gestionnaires d’un fonds, la valeur de chaque fonds peut varier au gré des cycles du marché de l’immobilier.
Ainsi, chaque SCPI doit indiquer, dans son Document Information Clé de l’Investisseur (DICI), sa politique de distribution des résultats et ses performances sur plusieurs années.
Bien sur, les résultats passés ne préfigurent pas les résultats futurs. Mais, la connaissance des performances d’une SCPI permet d’évaluer sa rentabilité. Et, de la comparer avec celle des SCPI de la même catégorie.

A titre indicatif, le graphique ci-dessous récapitule les performances annuelles des SCPI « entreprise » de décembre 2010 à décembre 2020.
Sur les 12 dernières années (2009-2020), les performances annualisées des SCPI entreprise se sont élevées à 6,20%. Et, celles des OPCI grand public à 4,51%.
Pendant la même période, les performances annualisées des OPC financières ont été les suivantes : 6,87% (OPC actions) ; 6,72% (OPC indiciels) ; 4,05% (OPC autres) ; 3,23% (OPC mixtes) ; 2,07% (OPC obligations) ; 0,15% (OPC monétaires).

Performances des SCPI (2010-2020)

Sécurité des SCPI

Une espérance de forte plus-value en capital est synonyme de prise de risque élevée. En recherchant une meilleure performance de vos placements, vous renoncez à une certaine sécurité.

Les SCPI sont principalement investies en biens immobiliers et accessoirement en valeurs mobilières. Elles présentent donc des risques de perte en capital principalement liés aux risques des marchés, notamment celui de l’immobilier.
Le risque de marché est lié à l’évolution de l’économie en général et à la psychologie des investisseurs.
– Des chocs économiques ou politiques dans le monde peuvent avoir une incidence sur le montant des loyers perçus par les SCPI. 
La confiance ou la méfiance des investisseurs peut provoquer la hausse ou la baisse du prix des immeubles possédés par une SCPI.
Tous ces risques sont difficiles à éliminer totalement. C’est pourquoi, le capital et les revenus des SCPI ne sont  pas garantis.
Votre épargne ne doit pas être totalement investie en placements immobiliers. Veillez à conserver une épargne disponible à court terme, en cas de coups durs. Ainsi qu’une épargne dédiée à vos projets à moyen terme.

NB. Le Document d’Information Clé de l’Investisseur (DICI) de chaque SCPI indique obligatoirement son niveau de risque sur une échelle numérique (de 1 à 7).

Disponibilité des SCPI

La disponibilité d’un placement s’apprécie surtout au moment où vous souhaitez récupérer votre capital. Notamment, en vendant vos valeurs, si possible rapidement et à un prix supérieur à leur prix d’achat.
A l’inverse des OPCI, les délais de récupération du capital placé en SCPI peuvent être assez longs. Car, ils dépendent de l’offre et de la demande des porteurs de parts. Ils peuvent s’étaler sur plusieurs semaines, plusieurs mois ou plus d’un an dans certaines situations.
En outre, vous devrez peut-être attendre que les prix vous soient favorables, pour amortir les frais d’entrée et obtenir une rémunération minimale de votre épargne.
De même, pour bénéficier de certains avantages fiscaux, il est nécessaire de conserver vos titres pendant plusieurs années. C’est le cas, si les SCPI sont logées sur un contrat d’assurance-vie en unités de compte, qui doit durer au minimum 8 ans.
Les SCPI fiscales, elles aussi, nécessitent une durée de conservation assez longue pour profiter des économies d’impôts.
C’est pourquoi, la durée conseillée d’un placement en pierre papier se situe au delà de 10 ans. Dans tous les cas, informez-vous sur les conditions de rachat, en consultant le DICI.
Ainsi, avant d’investir, vous devez déterminer votre horizon de placement. C’est à dire, la durée pendant laquelle vous êtes prêt à conserver ce placement. Notamment, parce que vous n’aurez pas besoin des capitaux placés.

Fiscalité des SCPI

La fiscalité des sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) s’applique aux 2 catégories de gains perçus par les associés. Ces gains comprennent les revenus et les plus-values provenant des biens immobiliers possédés par les SCPI. Et, accessoirement, du placement des liquidités.

1. Les gains mobiliers

Les gains mobiliers proviennent des revenus de placement des liquidités, distribués par la SCPI. Ils sont imposables, sauf cas d’exonération. 
Depuis le 1.1.2018, les revenus (intérêts et dividendes) et les plus-values mobilières sont soumis à la Flat Tax. C’est à dire au Prélèvement Forfaitaire Unique (PFU) de 30% (soit 12,8% d’impôt + 17,2% de prélèvements sociaux). Ainsi, si vos revenus sont soumis à un Taux Marginal d’Imposition supérieur à 12,8%, vous êtes avantagés.

Dans le cas contraire, vous pouvez opter pour la déclaration des revenus, en déduisant d’une part, les frais de garde de vos titres et d’autre part, les abattements suivants :
  1. Abattement forfaitaire de 40% sur les dividendes d’actions (appliqué automatiquement sur le montant déclaré). Les dividendes ne seront imposés qu’à concurrence de 60% de leur montant brut.
  2. Abattement général sur les plus-values de valeurs mobilières en fonction de leur durée de détention. Mais, uniquement, si les titres ont été acquis avant 2018. Dans ce cas, l’abattement est égal à 50% si les titres ont été détenus entre 2 et 8 ans. Il est égal à 65% au delà de 8 ans.

2. Les gains immobiliers

Ces gains concernent les revenus locatifs et les plus-values immobilières.
2.1. Les revenus locatifs perçus
Les revenus locatifs reversés par les SCPI sont soumis au barème de l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux. Ils sont déclarés dans la catégorie des revenus fonciers :
– au régime du micro-foncier : ils bénéficient un abattement de 30%.
– au régime réel d’imposition : les revenus fonciers sont imposables après déduction des charges autorisées.
2.2. Les plus-values immobilières
Les plus-values réalisées à la revente des SCPI relèvent du régime des plus-values immobilières.
Après abattement, en fonction de la durée de détention, la plus-value est imposée au taux de 19% et soumise aux prélèvements sociaux de 17.2%.
Lorsque la cession des parts de SCPI est faite par le concours de la société de gestion, c’est cette dernière qui calcule l’impôt à payer. Son montant est retenu sur le prix de cession revenant au vendeur et versé à l’administration fiscale.
Lorsque la cession est faite de gré à gré entre particuliers, la plus-value est calculée par le vendeur. Elle est payée, à la recette des impôts, lors de l’enregistrement de l’acte de cession.

 3. L’impôt sur la fortune immobilière (IFI)

Depuis le 1er janvier 2018, la possession du patrimoine financier n’est plus taxé, suite au remplacement de l’Impôt de Solidarité sur la Fortune (ISF) par l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI).
Par contre, les valeurs de vos parts de SCPI doivent être déclarées et soumises à l’IFI. Mais, uniquement, lorsque la valeur du patrimoine immobilier net de votre foyer fiscal est supérieur à 1 300 000 €.

4. Exonérations

Cependant, les gains (revenus et plus-values) procurés par les SCPI sont exonérés d’impôt sur le revenu dans le cadre d’un contrat d’assurance-vie en unités de compte, si le contrat dure au moins 8 ans. Mais, ils sont, tout de même, soumis aux prélèvements sociaux au taux de 17,2%.

Précisions. Lorsque les parts de SCPI à capital fixe sont acquises sur le marché secondaire, l’acquéreur est redevable d’un droit d’enregistrement au taux de 5 %. Ce droit s’applique sur le prix d’exécution ou sur le prix convenu entre les parties.

Transmission des SCPI

Les modalités de transmission des SCPI sont différentes, selon qu’il s’agit soit, d’une transmission en cours de vie, soit d’une transmission après le décès du titulaire. Et aussi, selon la nature du support : un compte-titres ordinaire (CTO) ou un contrat d’assurance-vie.

Au cours de la vie

Tant qu’il est vivant, le titulaire d’une SCPI peut disposer de tous ses capitaux comme il l’entend. Il peut en effectuer des donations au profit d’un tiers, par transfert sur le compte de la personne bénéficiaire.
Dans tous les cas, ces opérations devront respecter les procédures en vigueur et apparaitront sur les relevés de compte. Ceux-ci serviront de justificatifs en cas de contestations de tiers, des héritiers ou de l’administration fiscale.

Après le décès

Dès qu’elle a connaissance du décès, la banque procède au blocage de tous les comptes individuels ouverts au nom du titulaire décédé. Y compris les comptes-titres ordinaires qui logent des SCPI. Les fonds sont maintenus par la banque jusqu’au règlement de la succession.

Le compte-titres joint n’est pas bloqué par le décès. Et, il peut faire l’objet d’une clôture après avoir vendu ou transféré les titres.
Ensuite, la banque va attendre que les héritiers se manifestent, soit directement auprès d’elle, soit par l’intermédiaire du notaire chargé de la succession.
Une fois que la banque a reçu l’acte de dévolution de l’actif successoral, les titres peuvent être conservés en indivision aux noms des héritiers. Ou encore, ils peuvent être transférés à un ou plusieurs héritiers ou vendus.
Ainsi, les formalités peuvent être complexes et couteuses, auprès de la banque et du notaire, chargés de la succession.
Les héritiers doivent attendre un certain délai, parfois assez long avant de récupérer les actifs successoraux. En outre, le capital investi en SCPI doit faire l’objet d’une déclaration de succession, par les héritiers directs ou légataires.
Cependant, les SCPI logées dans un contrat d’assurance-vie bénéficient d’avantages successoraux particuliers, sur le plan civil et fiscal.

Synthèse sur les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI)

Avantages
5/5
Un choix d’investissements

Il existe plusieurs catégories de sociétés civiles de placement immobilier (SCPI). A travers les SCPI, vous pouvez investir :
– sur des actifs immobiliers en France ou dans certains pays ou zones géographiques de l’Europe.
– sur un secteur particulier : bureaux, commerces, santé, etc.
Ainsi, vous pouvez constituer un portefeuille de SCPI particulièrement adapté à vos objectifs d’épargne. Ou encore, acquérir des SCPI dont le portefeuille est déjà diversifié.

Un placement accessible

Vous pouvez souscrire une ou plusieurs SCPI à partir de montants peu élevés. Et, le faire régulièrement, par exemple tous les mois, pour vous constituer un capital.
Les SCPI vous permettent d’investir dans l’immobilier, même si vous n’avez ni le temps de vous en occuper, ni les connaissances nécessaires.

Une gestion professionnelle et sécurisée

Toutes les SCPI commercialisées en France doivent être agréés et controlés par l’AMF. Et, respecter certaines règles de fonctionnement et d’information des épargnants. Les actifs sont gérés par des professionnels spécialisés, eux-mêmes agrées par l’AMF.
Grâce aux informations contenues dans le DICI, vous pouvez choisir exactement le type de gestion et le niveau de risque que vous souhaitez pour votre épargne.

Une opportunité pour valoriser votre capital

Aujourd’hui, à cause de ses faibles taux d’intérêt, l’épargne bancaire traditionnelle ne garantissent plus le pouvoir d’achat des capitaux investis.
L’investissement en SCPI est un excellent moyen de diversifier et de valoriser vos capitaux. Notamment, si vous acceptez d’investir à long terme.

Des avantages fiscaux

Vous pouvez loger vos SCPI dans un contrat d’assurance-vie en unités de compte. Particulièrement, si vous souhaitez profiter de d’avantages fiscaux sur les revenus et sur la succession.
En outre, la souscription de SCPI d’habitation, dites SCPI fiscales donne droit à des économies d’impôts. Mais, à condition de conserver vos SCPI pendant une durée minimale. Cependant, ces SCPI sont moins performantes et difficiles à revendre.

Inconvénients
3/5
Une dépendance à l’évolution des marchés

Un investissement en SCPI est soumis aux fluctuations du marché de l’immobilier. Et, le capital placé n’est pas garanti.

Le rendement dépend de la conjoncture économique. Les loyers perçus peuvent baisser dans un contexte défavorable.
Le prix des parts de SCPI peut également diminuer. En effet, malgré l’augmentation des prix de l’immobilier, ces dernières années, l’évolution future du prix des parts est difficile à prévoir.

Attention aux frais !

Informez-vous bien et comparez les frais des différentes SCPI. Notamment, ceux qui sont prélevés par la société de gestion et par les intermédiaires. Car, ils peuvent diminuer considérablement le rendement de votre placement.
Certains des montants ou des pourcentages de frais indiqués dans le DICI peuvent être négociés. Particulièrement, les frais d’entrée qui sont destinés à commissionner les intermédiaires (banquiers ou courtiers). Mais, les frais courants de gestion ne sont pas négociables.

Un investissement de longue durée

Avant d’investir dans la pierre papier, soyez sûr que cet investissement correspond à votre besoin d’épargne. Et surtout, à votre profil d’épargnant.
L’investissement dans une SCPI suppose un horizon de placement à long terme (au moins 10 ans). Et, il doit se faire dans le cadre d’une diversification de votre épargne.

Conseils pratiques sur les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI)

Avant d’investir en SCPI
  • Investissez uniquement l’épargne dont vous pouvez vous passer sur une durée minimale de 10 ans.
  • Avant d’investir, lisez attentivement le DICI et assurez-vous de bien comprendre la stratégie d’investissement présentée.
  • Comparez les SCPI afin de choisir le produit qui correspond le mieux à votre projet d’investissement et à votre profil.
  • Choisissez le type de SCPI qui vous intéresse pour son potentiel de rendement ou pour le bénéfice en termes de diversification. Après avoir choisi, comparez-le avec d’autres SCPI similaires (performances passées, frais…).
  • Vérifiez que le produit est agréé par l’AMF et qu’il est autorisé à la commercialisation en France.
  • Prenez connaissance des frais et des conditions de rachat.
Après avoir investi en SCPI
  • Suivez régulièrement la SCPI dans laquelle vous avez investi. Car, des changements peuvent intervenir dans la vie de votre SCPI.
  • Prenez connaissance de ses performances en les comparant avec d’autres SCPI de la même catégorie. Dans le DICI, les performances sont calculées nettes de frais.

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