Les Organismes de Placement Collectif Immobilier (OPCI)

Les organismes de placement collectif immobilier (OPCI) collectent des fonds auprès des épargnants, pour acquérir et gérer des biens immobiliers à usage d’habitation ou à usage commercial.
En souscrivant des parts d’OPC immobilier, vous accédez à une partie d’un patrimoine immobilier diversifié, en commun avec d’autres investisseurs. Ainsi, avec une mise de fonds assez faible, vous percevez des revenus locatifs et réalisez des plus-values potentielles.

Les OPCI sont gérés par des professionnels qui doivent respecter une réglementation spécifique. Notamment, en matière de répartition des risques et de transparence à l’égard des investisseurs.
Les fonds commercialisés en France sont soumis à l’agrément et à la surveillance de l’Autorité des Marchés Financiers (l’AMF).
Ils se souscrivent auprès des établissements financiers, banques et assurances, agréés en France. La plupart se logent dans des supports d’épargne variés. Par exemple, dans un compte-titres ordinaire (CTO) ou un contrat d’assurance-vie en unités de compte.

Sommaire

Pourquoi investir dans les organismes de placement collectif immobilier (OPCI) ?

Les organismes de placement collectif immobilier (OPCI) vous permettent de réaliser plusieurs objectifs :
  1. Diversifier vos placements en investissant dans l’immobilier avec une mise de fonds modeste.
  2. Valoriser vos capitaux grâce des plus-values potentielles et à des revenus réguliers.
  3. Optimiser votre situation fiscale, si vous êtes imposable, en bénéficiant d’avantages fiscaux.
  4. Constituer une épargne financière à long terme. Par exemple, pour compléter votre retraite.

Fonctionnement des OPCI

Structure de ces organismes

Les Organismes de Placement Collectif Immobilier ont pour objet principal l’investissement dans des immeubles destinés à la location.

Il existe deux catégories d’OPCI : les sociétés de placement à prépondérance immobilière à capital variable (SPPICAV) et les fonds de placement immobiliers (FPI). Ces organismes ont un mode de fonctionnement identique. Mais, ils se distinguent par leur nature juridique :
  1. Les SPPICAV sont des sociétés à capital variable (semblables aux SICAV). En achetant des actions de SPPICAV, vous devenez actionnaire et pouvez vous exprimer sur la gestion de la société, en assemblées générales.
  2. Les FPI sont des copropriétés non dotées de la personnalité morale (semblables aux FCP). Ainsi, en achetant des parts de FPI, vous n’avez aucun droit de contrôle, de décision ou d’intervention dans la gestion du fonds.

Caractéristiques 

Les OPCI offrent les mêmes avantages que les SCPI. Notamment, une mise de fonds modeste ; une gestion déléguée à des professionnels ; une mutualisation des risques et une perception de revenus réguliers.
Mais, les OPCI se caractérisent par une plus grande souplesse de gestion que celle des SCPI. Car, ils ne sont obligés d’investir que 60 % de leur patrimoine en actifs immobiliers.
Pour les 40 % restants, l’actif du fonds peut être investi en instruments financiers (actions cotées, parts ou actions d’OPCVM agréés par l’AMF, etc.). Et, au moins 5 % de l’actif doit être investi en dépôts à court terme et en liquidités. Notamment, pour pouvoir répondre aux demandes de rachat des porteurs de parts.
Les OPCI ne sont pas cotés en bourse. Les parts peuvent être achetées et revendues, à tout moment, auprès du gestionnaire, au cours de leur valeur liquidative. Cette dernière est augmentée d’une commission de souscription ou diminuée d’une commission de rachat éventuelle. La valeur liquidative est obtenue en divisant la valeur du patrimoine de l’OPCI par le nombre total de parts émises.

Souscription ou rachat d'actions ou parts d'OPCI

Commercialisation des organismes

La commercialisation des actions ou parts d’OPCI est réalisée directement par la société de gestion du fonds. Mais aussi, par des intermédiaires financiers (banques, assurances, conseillers en investissement, etc.). La commercialisation par publicité, démarchage ou conseil sur des fonds d’investissement, est encadrée pour protéger les futurs souscripteurs.
Tout organisme qui commercialise un OPCI a l’obligation de :
– se renseigner sur les connaissances financières du souscripteur éventuel. Et notamment, sur son aversion au risque.
remettre, préalablement au souscripteur, un Document d’Information Clé pour l’Investisseur (DICI).

Le Document d'Information Clé pour l'Investisseur (DICI)

L’Autorité des Marchés Financiers (AMF) réglemente le contenu des documents commerciaux des OPCI. C’est ainsi que le Document d’Information Clé pour l’Investisseur (DICI) doit contenir obligatoirement les informations suivantes :
– la dénomination de l’OPCI. Elle doit être adaptée au profil de l’OPCI et à sa classification par l’AMF.
– l’objectif de gestion. Il doit être décrit de façon précise et synthétique.
– l’indicateur de référence. Il doit être identifié clairement, notamment lorsque l’objectif du fonds fait référence à un indice.
– la politique d’investissement. Elle décrit les principes et les stratégies de gestion. Ainsi que les critères de sélection des actifs immobiliers et des valeurs qui constituent le portefeuille de titres.
– le profil de risque et de rendement. Cette partie du DICI comprend une échelle de risque numérique (notée de 1 à 7) complétée par des explications.
– des informations sur les performances passées. Sauf pour les OPCI très récentes, les performances du fonds sont présentées, sur plusieurs années, sous la forme d’un graphique. Elles sont couplées avec l’indicateur de référence éventuel du fonds.
– les frais. Ils sont présentés sous la forme d’un tableau comprenant les frais d’entrée, les frais de sortie, les frais courants annuels, etc.
Conseil : avant d’investir en OPCI, lisez attentivement le DICI et assurez-vous de bien comprendre la stratégie d’investissement présentée.

Souscription ou rachat d'OPCI (valeur liquidative)

Les parts ou actions d’organismes de placement immobilier (OPCI) sont émises et rachetées, à tout moment, à leur valeur liquidative.
La valeur liquidative correspond à la valeur de la part d’un OPCI. Elle est obtenue en divisant la valeur du patrimoine de l’OPCI par le nombre total de parts ou actions émises. Ce patrimoine doit être évalué à la valeur de marché et diminué des dettes (actif net). La valeur liquidative doit être calculée et publiée au moins tous les six mois et au plus, deux fois par mois.
La valeur d’achat est augmentée d’une commission de souscription.
Pour en savoir plus, renseignez-vous auprès de l’établissement financier distributeur ou en lisant le DICI.

Frais

La souscription, la gestion et la conservation des OPCI entraîne le règlement de frais divers qui sont les suivants :
1. Les droits d’entrée. Ils sont perçus sous la forme d’une commission de souscription. Prélevés au moment de l’achat, ils viennent en déduction de la somme réellement investie. En pratique, ils s’ajoutent à la valeur liquidative. Les droits de souscription d’un OCPI sont variables d’un OPCI à l’autre. Ils peuvent s’élever jusqu’à 9% de la valeur liquidative.
2. Les frais courants de gestion. Ils recouvrent la rémunération des gestionnaires ainsi que les différents frais administratifs et comptables. Ces frais sont directement déduits du calcul de la valeur liquidative. Car, cette dernière est publiée nette de frais. Les frais de gestion, non négociables, peuvent s’élever entre 1,5% et 4,5% de la valeur des OPCI.
3. Les droits de garde. La conservation des OPCI dans un compte-titres entraîne la perception de frais de la part de l’organisme dépositaire. Généralement, les établissements ne prélèvent pas de droits de garde sur leurs fonds maison. En revanche, ils perçoivent des frais de courtage et des droits de garde sur l’achat et le dépôt des fonds extérieurs.
Certains de ces acteurs en ligne, sur internet ne prélèvent aucun frais.
Précisions : Les montants et les pourcentages de tous les frais doivent être indiqués sur le DICI. Il faut noter que les OPCVM et ETF immobiliers sont beaucoup moins chargés en frais que les OCPI et les SCPI.

Particularités des organismes de placement collectif immobilier

Les particularités des OPCI peuvent être déterminées à partir des 5 critères de choix importants pour les épargnants : la rentabilité, la sécurité, la disponibilité, la fiscalité et la transmission.
En outre, ces critères permettent de comparer facilement les diverses catégories d’épargne financière.

Rentabilité

La valorisation de votre patrimoine est directement liée à la rentabilité de vos placements. Elle est, généralement, estimée en taux de rendement annuel. Le taux de rendement (TR) représente le pourcentage du total des gains acquis (revenus et plus-values) par rapport au capital investi.
Ainsi, sous peine de vous appauvrir, vos placements financiers doivent rapporter suffisamment. D’une part, pour couvrir le montant des frais et des impôts à payer. Et d’autre part, pour compenser l’érosion monétaire (l’inflation). Alors, qu’en est-il de l’épargne investie en OPCI ?

Les gains potentiels des OPCI

La performance globale d’un investissement en OPCI se mesure à deux niveaux :
  1. Le rendement locatif, qui provient des loyers reversés chaque année aux porteurs de parts ou actions.
  2. La perspective de réaliser une plus-value à la revente, liée à l’augmentation du prix des parts ou actions.

NB. Les OPCI sous la dénomination de SPPICAV, sont obligés de distribuer 85% de leurs revenus fonciers et financiers et 50% des plus-values qu’ils réalisent. Et, les OPCI (dénoyés FIP) doivent distribuer 85% de leurs résultats (revenus et plus-values).

Le rendement des OPCI

Les statistiques font apparaitre que les OPC immobiliers font partie des placements les plus rentables sur le long terme. Leur bonne rentabilité est due au niveau des revenus locatifs versés par les sociétés. Et aussi, à l’évolution positive du cours de leurs parts, malgré quelques périodes de crises.
Cependant, le rendement d’un OPCI dépend essentiellement de la qualité de ses actifs immobiliers et des valeurs de son portefeuille. Cependant, quelles que soient les compétences des gestionnaires d’un fonds, la valeur de chaque fonds peut varier au gré des cycles du marché de l’immobilier.
Ainsi, chaque OPCI doit indiquer, obligatoirement dans son Document Information Clé de l’Investisseur (DICI), sa politique de distribution des résultats et ses performances sur plusieurs années.
Bien que les résultats passés ne préfigurent pas les résultats futurs, la connaissance des performances d’un OPCI permet d’évaluer sa rentabilité. Et, notamment, de comparer cet OPCI aux divers OPCI de la même catégorie.

Performances annualisées

A titre indicatif, le graphique ci-dessous récapitule les performances des OPCI grand public de 2009 à 2020.
Sur les 12 dernières années (2009-2020), les performances annualisées des OPCI, se sont élevées à 4,51%. Et, celles des SCPI à 6,28%.
Pendant la même période, les performances annualisées des OPC financières ont été les suivantes : 6,87% (OPC actions) ; 6,72% (OPC indiciels) ; 4,05% (OPC autres) ; 3,23% (OPC mixtes) ; 2,07% (OPC obligations) ; 0,15% (OPC monétaires).

Sécurité

Une espérance de forte plus-value en capital est synonyme de prise de risque élevée. En recherchant une meilleure performance de vos placements, vous renoncez à une certaine sécurité.

Les organismes de placement collectif immobilier (OPCI) sont principalement investis en biens immobiliers et accessoirement en valeurs mobilières. Ils présentent donc des risques de perte en capital. Ces risques peuvent être liés aux marchés, notamment celui de l’immobilier et aux émetteurs des titres composant le portefeuille des OPCI.
Le risque de marché est lié à l’évolution de l’économie en général et à la psychologie des investisseurs :
– Des chocs économiques ou politiques dans le monde peuvent avoir une incidence sur le montant des loyers perçus par les OPC immobiliers.
– La confiance ou la méfiance des investisseurs peut provoquer la hausse ou la baisse du prix des valeurs.
Tous ces risques sont difficiles à éliminer totalement. C’est pourquoi, le capital et les revenus des OPCI ne sont  pas garantis.
Votre épargne ne doit pas être totalement investie en placements immobiliers. Veillez à conserver une épargne disponible à court terme, en cas de coups durs, et une épargne dédiée à vos projets à moyen terme.

NB. Le Document d’Information Clé de l’Investisseur (DICI) de chaque OPCI indique obligatoirement son niveau de risque sur une échelle numérique de 1 à 7.

Disponibilité

La disponibilité d’un placement s’apprécie surtout au moment où vous souhaitez récupérer votre capital. Notamment, en vendant vos valeurs rapidement et à un prix supérieur à leur prix d’achat.
Les parts d’OPCI peuvent être rachetées très rapidement par la société de gestion. La facilité de revente des parts d’OCPI est l’un de leur principaux atouts par rapport aux SCPI.
Par contre, en fonction du prix d’achat de vos parts et des frais de souscription que vous avez payés, vous devrez peut-être attendre que les conditions de prix vous soient favorables. En particulier, pour amortir les frais d’entrée et obtenir une rémunération minimale de votre épargne.
De même, pour bénéficier de certains avantages fiscaux, il est obligatoire de conserver vos titres pendant plusieurs années. C’est le cas, si les OPCI sont logés sur un contrat d’assurance-vie en unités de compte.
Les SCPI fiscales, elles aussi, nécessitent une durée de conservation assez longue pour profiter des économies d’impôts.
Cependant, la durée conseillée d’un placement en pierre papier se situe au delà de 10 ans. Dans tous les cas, informez-vous sur les conditions de rachat, en consultant le DICI.
Ainsi, avant d’investir en OPCI, vous devez déterminer votre horizon de placement. C’est à dire la durée pendant laquelle vous êtes prêt à conserver ce placement. Notamment, parce que vous n’aurez pas besoin des capitaux placés

Fiscalité des OPCI

La fiscalité des OPCI s’applique sur les 2 catégories de gains perçus par les possesseurs de parts d’OPCI : les revenus et les plus-values. Ces gains proviennent, soit des valeurs mobilières, soit des biens immobiliers composant les actifs des OPCI.

1. Gains sur les valeurs mobilières

Les gains mobiliers concernent les revenus financiers distribués et les plus values réalisées lors de la revente des OPCI, sous la forme juridique d’une Sppicav. Ils sont imposables, sauf cas d’exonération.
Depuis le 1.1.2018, les revenus (intérêts et dividendes) et les plus-values mobilières sont soumis à la Flat Tax. C’est à dire au Prélèvement Forfaitaire Unique (PFU) de 30% (soit 12,8% d’impôt + 17,2% de prélèvements sociaux). Ainsi, si vos revenus sont soumis à un Taux Marginal d’Imposition supérieur à 12,8%, vous êtes avantagés.

Dans le cas contraire ou si vous êtes non imposable, vous pouvez opter pour la déclaration de revenus.
Cela vous permet de déduire les frais de garde de vos titres, ainsi que les abattements suivants :
  1. Abattement forfaitaire de 40% sur les dividendes d’actions (appliqué automatiquement sur le montant déclaré). Les dividendes ne sont imposés qu’à concurrence de 60% de leur montant brut.
  2. Abattement général sur les plus-values de valeurs mobilières en fonction de leur durée de détention. Mais, uniquement, si les titres ont été acquis avant 2018. Dans ce cas, l’abattement est égal à 50% de la plus-value, si la durée est comprise entre 2 et 8 ans ou 65% au delà de 8 ans.

2. Gains sur les biens immobiliers

Ces gains concernent les revenus locatifs et les plus-values immobilières des OPCI, sous la forme juridique d’un FPI.
2.1. Les revenus locatifs
Les revenus locatifs reversés par les OPCI sont soumis au barème de l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux, après déclaration dans la catégorie des revenus fonciers, soit au :
– régime du micro-foncier (après abattement de 30%).
– régime réel d’imposition des revenus fonciers (après déduction des charges autorisées).
2.2. Les plus-values immobilières
Les plus-values réalisées à la revente des OCPI (FPI) relèvent du régime des plus-values immobilières.
Après abattement, en fonction de la durée de détention, la plus-value est imposée au taux de 19% et soumise aux prélèvements sociaux (17.2%).
Lorsque la cession des parts OCPI (FPI) est faite par le concours de la société de gestion, l’impôt dû est calculé par la société de gestion. Elle le retient sur le prix de cession revenant au vendeur et le verse à l’administration fiscale.

3. L’impôt sur la fortune immobilière (IFI)

Depuis le 1er janvier 2018, la possession du patrimoine financier n’est plus taxé, suite au remplacement de l’Impôt de Solidarité sur la Fortune (ISF) par l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI).
Par contre, les valeurs des parts d’OCPI que vous possédez font partie de votre patrimoine immobilier. Elles doivent être déclarées et soumises à l’IFI. Mais, uniquement, si la valeur du patrimoine immobilier net de votre foyer fiscal est supérieure à 1 300 000 €.

4. Exonérations

Cependant, les gains (revenus et plus-values) procurés par les OPCI sont exonérés d’impôt sur le revenu dans le cadre d’un contrat d’assurance-vie en unités de compte, si le contrat dure au moins 8 ans. Mais, ils sont soumis aux prélèvements sociaux au taux de 17,2%.

Transmission

Les modalités de transmission des organismes de placement collectif immobilier (OPCI) sont différentes selon qu’il s’agit soit, d’une transmission en cours de vie, soit d’une transmission après le décès du titulaire. Et aussi, selon la nature du support : un compte-titres ordinaire (CTO) ou un contrat d’assurance-vie.

Au cours de la vie

Tant qu’il est vivant, le titulaire d’OPCI peut disposer de tous ses capitaux comme il l’entend. Il peut en effectuer des donations au profit d’un tiers, par transfert sur le compte de la personne bénéficiaire.
Dans tous les cas, ces opérations devront respecter les procédures en vigueur et apparaitront sur les relevés de compte. Ceux-ci pourront servir de justificatifs en cas de contestations de tiers, des héritiers ou de l’administration fiscale.

Après le décès

Dès qu’elle a connaissance du décès, la banque procède au blocage de tous les comptes individuels ouverts au nom du titulaire décédé. Y compris les comptes-titres ordinaires qui logent des OPCI. Les fonds sont maintenus par la banque jusqu’au règlement de la succession.
Le compte-titres joint n’est pas bloqué par le décès. Et, il peut faire l’objet d’une clôture après avoir vendu ou transféré les titres.
Ensuite, la banque va attendre que les héritiers se manifestent, soit directement auprès d’elle, soit par l’intermédiaire du notaire chargé de la succession.
Une fois que la banque a reçu l’acte de dévolution de l’actif successoral, les titres peuvent être à l’unanimité, soit conservés en indivision aux noms des héritiers, soit transférés à un ou plusieurs héritiers, soit vendus.
Ainsi, les formalités peuvent être complexes et couteuses, auprès de la banque et du notaire, chargés de la succession.
Les héritiers doivent attendre un certain délai, parfois assez long avant de récupérer les actifs successoraux. Par ailleurs,
ceux-ci doivent faire l’objet d’une déclaration de succession par les héritiers directs ou légataires.
Cependant, lorsque les OPCI sont logés dans un contrat d’assurance-vie, ils permettent de transmettre les capitaux, après le décès de l’assuré, en cumulant 2 avantages principaux. D’une part, sur le plan civil et d’autre part, sur le plan fiscal.

Synthèse sur les OPCI

Avantages
5/5

Un grand choix d’investissements

Il existe de nombreux OPCI disponibles. A travers les OPCI, vous pouvez choisir d’investir :
– sur des actifs immobiliers : en France ou dans certains pays ou zones géographiques de l’Europe.
– sur un secteur particulier : bureaux, commerces, santé, etc.
Ainsi, vous pouvez constituer un portefeuille d’OPC immobiliers particulièrement adapté à vos propres objectifs d’épargne ou acquérir des OPCI dont le portefeuille est déjà diversifié.

Un placement accessible

Vous pouvez souscrire un ou plusieurs OPCI à partir de montants peu élevés. Et, le faire régulièrement, par exemple tous les mois, pour vous constituer un capital.
Les OPCI vous permettent d’investir dans l’immobilier. Même si vous n’avez ni le temps de vous en occuper, ni les connaissances nécessaires.

Une gestion professionnelle et sécurisée

Tous les fonds d’investissement commercialisés en France doivent être agréés et controlés par l’AMF. Et, respecter certaines règles de fonctionnement et d’information des épargnants. Les actifs sont gérés par des professionnels spécialisés, eux-mêmes agrées par l’AMF.
Grâce aux informations contenues dans le DICI, vous pouvez choisir exactement le type de gestion et le niveau de risque que vous souhaitez pour votre épargne.

Une opportunité pour valoriser votre capital

Aujourd’hui, à cause des faibles taux d’intérêt, les placements bancaires traditionnels ne garantissent plus le pouvoir d’achat des capitaux investis.
L’investissement en OPCI est un excellent moyen de diversifier et de valoriser vos avoirs financiers. Notamment, si vous acceptez d’investir vos capitaux à long terme.

Des avantages fiscaux

Vous pouvez loger vos OPCI dans un contrat d’assurance-vie en unités de compte. Notamment, pour profiter de ses avantages fiscaux sur les revenus et sur la succession. 

Inconvénients
3/5
Une dépendance à l’évolution des marchés

Un investissement dans un OPCI est soumis aux fluctuations du marché de l’immobilier. C’est pourquoi, le capital placé n’est pas garanti.
En effet, le rendement d’un OPCI dépend de la conjoncture économique : les loyers perçus peuvent baisser dans un contexte moins favorable.
La valeur de la part peut également diminuer. Même si les prix de l’immobilier ont eu tendance à monter ces dernières années, leur évolution future est difficile à prévoir.

Attention aux frais !

Informez-vous bien et comparez les frais des différents OPCI, prélevés par la société de gestion et par les intermédiaires. Car, ils peuvent diminuer considérablement le rendement de votre placement.
Certains des montants ou des pourcentages de frais indiqués dans le DICI peuvent être négociés. Notamment les frais d’entrée qui sont destinés à commissionner les intermédiaires (banquiers ou courtiers). Mais, pas les frais courants de gestion.

Un investissement de longue durée

Avant d’investir dans la pierre papier, soyez sûr que cet investissement correspond à votre besoin d’épargne et à votre profil de risque.
L’investissement dans un OPCI suppose un horizon de placement à long terme (au moins 10 ans). Et, il doit se faire dans le cadre d’une diversification de votre épargne.

Conseils pratiques sur les organismes de placement collectif immobilier (OPCI)

Avant d’investir en OPCI
  • Investissez uniquement l’épargne dont vous pouvez vous passer sur une durée minimale de 10 ans.
  • Avant d’investir, lisez attentivement le DICI et assurez-vous de bien comprendre la stratégie d’investissement présentée.
  • Comparez les fonds afin de choisir le produit qui correspond le mieux à votre projet d’investissement et à votre profil.
  • Choisissez le type de fonds qui vous intéresse pour son potentiel de rendement ou pour le bénéfice en termes de diversification. Après avoir choisi, comparez-le avec d’autres fonds similaires (performances passées, frais…).
  • Vérifiez que le produit est agréé par l’AMF et qu’il est autorisé à la commercialisation en France.
  • Prenez connaissance des frais et des conditions de rachat.
Après avoir investi en OPCI
  • Suivez régulièrement le fonds dans lequel vous avez investi. Car, des changements peuvent intervenir dans la vie de votre fonds.
  • Prenez connaissance de ses performances en le comparant avec d’autres fonds de la même catégorie. Dans le DICI, les performances sont calculées nettes de frais.

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