Le dispositif Jeanbrun, officiellement nommé statut du bailleur privé, est entré en vigueur le 21 février 2026 avec la loi de finances pour 2026. Il repose sur un mécanisme inédit en location nue : un amortissement annuel du bien déductible des revenus fonciers, plafonné à 12 000 euros par an. Ce nouveau régime succède au Pinel supprimé fin 2024 et s’applique sur l’ensemble du territoire français pour les acquisitions réalisées jusqu’au 31 décembre 2028.
Pour vous aider à évaluer l’intérêt patrimonial de ce dispositif, nous détaillons son fonctionnement, ses conditions d’éligibilité, sa fiscalité réelle et les profils d’investisseurs pour qui il fait vraiment sens.
Le dispositif Jeanbrun, créé par l’article 47 de la loi de finances 2026, ouvre droit à un amortissement de 3,5 % à 5,5 % par an sur 80 % du prix d’acquisition d’un logement collectif loué nu en résidence principale, dans la limite de 8 000, 10 000 ou 12 000 euros selon le niveau de loyer. Engagement de location de 9 ans minimum, plafonds de loyers et de ressources des locataires obligatoires, acquisitions éligibles entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028.
Du Pinel au statut du bailleur privé : la nouvelle logique fiscale
La fin programmée du dispositif Pinel au 31 décembre 2024 a laissé un vide considérable sur le marché de l’investissement locatif neuf. Selon la Fédération des Promoteurs Immobiliers, les ventes de logements neufs à des investisseurs particuliers ont chuté de près de 80 % en 2025, accentuant la tension sur l’offre locative. Face à ce constat, le gouvernement a inscrit dans la loi de finances pour 2026 un nouveau régime fiscal de soutien aux bailleurs privés, porté par Vincent Jeanbrun, ministre de la Ville et du Logement.
Le changement de logique est profond. Là où le Pinel offrait une réduction d’impôt forfaitaire calculée sur le prix d’achat, le dispositif Jeanbrun s’appuie sur un mécanisme d’amortissement annuel jusqu’ici réservé à la location meublée sous statut LMNP. Cette approche se rapproche d’une fiscalité d’exploitation : le propriétaire déduit chaque année une fraction de la valeur de son bien de ses revenus fonciers, ce qui réduit mécaniquement sa base imposable.
Pourquoi le législateur a-t-il choisi l’amortissement ?
Trois objectifs guident la réforme. D’abord, donner de la visibilité aux investisseurs sur le long terme : un amortissement étalé sur la durée de vie économique du bien est plus stable qu’une réduction d’impôt dégressive. Ensuite, recentrer l’avantage fiscal sur les ménages locataires modestes via des plafonds de loyers et de ressources stricts. Enfin, soutenir la production de logements neufs collectifs dans un contexte de déficit estimé à plus de 500 000 unités.
À noter que le dispositif n’est pas un statut juridique autonome : il s’agit d’un régime fiscal optionnel codifié à l’article 31 du Code général des impôts, applicable aux acquisitions intervenues entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028.
Le mécanisme d’amortissement : taux et plafonds détaillés
Le cœur du dispositif Jeanbrun repose sur la déductibilité d’un amortissement annuel calculé sur 80 % du prix d’acquisition du bien (frais inclus, hors terrain pour les logements anciens rénovés). Le taux d’amortissement varie selon deux critères : la nature du bien (neuf ou ancien rénové) et le niveau de loyer pratiqué.
Trois niveaux de loyers conditionnent l’intensité de l’avantage fiscal. Plus l’effort consenti sur le loyer est important, plus le taux d’amortissement et le plafond annuel déductible sont élevés.
| Niveau de loyer | Décote vs marché | Taux neuf | Taux ancien rénové | Plafond annuel déductible |
|---|---|---|---|---|
| Intermédiaire | -15 % | 3,5 % | 3 % | 8 000 euros |
| Social | -30 % | 4,5 % | 3,5 % | 10 000 euros |
| Très social | -45 % | 5,5 % | 4 % | 12 000 euros |
Le cumul des amortissements pratiqués sur un même bien ne peut excéder le prix d’acquisition (majoré le cas échéant du montant des travaux). Le point de départ de l’amortissement est fixé au premier jour du mois d’achèvement du logement, des travaux ou de l’acquisition si elle est postérieure.
Le choix du niveau de loyer engage le bailleur sur toute la durée du dispositif (9 ans minimum). Passer d’un loyer intermédiaire à un loyer social en cours de bail n’est pas prévu pour ajuster l’amortissement à la hausse : il convient de calibrer dès l’origine la stratégie locative.
Le déficit foncier majoré à 21 400 euros
Le dispositif Jeanbrun s’accompagne d’une mesure complémentaire intéressante : le plafond du déficit foncier imputable sur le revenu global est temporairement doublé, passant de 10 700 à 21 400 euros par an. Cette majoration s’applique aux travaux engagés jusqu’au 31 décembre 2027 et concerne en priorité les rénovations énergétiques permettant d’atteindre la classe A ou B du diagnostic de performance énergétique.
Concrètement, un investisseur en tranche marginale d’imposition à 41 % qui génère un déficit foncier de 21 400 euros la première année peut effacer jusqu’à 8 774 euros d’impôt sur le revenu, en plus des prélèvements sociaux économisés sur ses futurs loyers.
Conditions d’éligibilité : le bien, le bail, le bailleur
L’accès au dispositif repose sur trois séries de conditions cumulatives. La moindre d’entre elles non respectée prive l’investisseur du bénéfice fiscal et expose à une remise en cause rétroactive.
Les biens éligibles
Seuls les logements situés dans un immeuble collectif d’habitation, au sens de l’article L. 111-1 du Code de la construction et de l’habitation, ouvrent droit au dispositif. Les maisons individuelles sont exclues, y compris neuves. Deux catégories sont admises :
- Les logements neufs ou en VEFA, conformes aux normes environnementales en vigueur (RE2020) ;
- Les logements anciens rénovés, à condition que les travaux représentent au moins 30 % du prix d’acquisition et que le bien atteigne la classe A ou B du DPE après travaux.
Contrairement au Pinel, aucun zonage géographique n’est imposé : le dispositif s’applique sur l’ensemble du territoire français, dès lors que les autres conditions sont respectées.
Les obligations du bailleur
L’investisseur s’engage à louer le bien nu, c’est-à-dire non meublé, à titre de résidence principale du locataire, pour une durée minimale de 9 ans. La mise en location doit intervenir dans les 12 mois suivant la livraison du bien ou l’achèvement des travaux. La location meublée, la location saisonnière et la location à un proche jusqu’au second degré (parents, enfants, frères et sœurs) sont expressément exclues.
Le bailleur doit également respecter les plafonds de ressources des locataires, calqués sur le modèle Loc’Avantages, ainsi que les plafonds de loyers fixés selon le niveau choisi (intermédiaire, social ou très social) et le zonage ABC de la commune.
L’option et la déclaration fiscale
Le dispositif Jeanbrun est un régime optionnel à exercer lors de la première déclaration des revenus fonciers du bien. L’option est exclusive du régime micro-foncier et engage le contribuable sur toute la durée du dispositif. Une fois exercée, elle est irrévocable, sauf cession du bien ou rupture des engagements.
Pinel, Jeanbrun, LMNP : que retenir de la comparaison ?
Le dispositif Jeanbrun se positionne à la croisée de deux régimes existants : il emprunte au Pinel sa logique d’incitation à l’investissement neuf et au LMNP son mécanisme d’amortissement. Pour autant, il ne se substitue ni à l’un ni à l’autre. Le tableau ci-dessous résume les différences structurantes que nous vous conseillons d’intégrer dans votre arbitrage.
| Critère | Pinel (clos fin 2024) | Jeanbrun | LMNP au réel |
|---|---|---|---|
| Type de location | Nue, résidence principale | Nue, résidence principale | Meublée |
| Avantage fiscal | Réduction d’impôt 9 % à 21 % | Amortissement de 3 % à 5,5 % / an | Amortissement libre du bien et des meubles |
| Base de calcul | Prix d’achat plafonné à 300 000 € | 80 % du prix d’acquisition | Valeur du bien hors terrain |
| Durée d’engagement | 6, 9 ou 12 ans | 9 ans minimum | Aucune |
| Zonage | A, A bis, B1 uniquement | Tout le territoire | Tout le territoire |
| Plafond fiscal annuel | 10 000 € (niches) | 8 000 à 12 000 € d’amortissement | Pas de plafond légal |
| Compatibilité SCI | SCI à l’IR uniquement | SCI à l’IR uniquement | SCI à l’IS recommandée |
Notre lecture : le Jeanbrun est plus contraignant que le LMNP (location nue, plafonds de loyers, durée d’engagement) mais il offre un cadre clair et un ticket d’entrée fiscal attractif pour les investisseurs ne souhaitant pas gérer un bien meublé. Pour les profils déjà familiers du statut LMNP, le LMNP au régime réel reste plus souple et plus rentable dans la plupart des configurations.
Cas pratique chiffré : un T2 neuf à 220 000 euros
Pour mesurer concrètement l’impact du dispositif, prenons l’exemple de Madame R., 47 ans, cadre supérieur, taux marginal d’imposition à 41 %. Elle acquiert en juin 2026 un T2 neuf à 220 000 euros (frais de notaire inclus) en VEFA dans une métropole régionale, qu’elle destinera à la location intermédiaire dès la livraison prévue en mars 2027.
Loyer mensuel : 720 euros (loyer intermédiaire, soit 15 % sous le marché local). Revenus fonciers annuels bruts : 8 640 euros. Charges déductibles classiques : 2 100 euros (taxe foncière, charges de copropriété, intérêts d’emprunt en année 1).
Calcul de l’amortissement annuel
Base amortissable : 220 000 x 80 % = 176 000 euros. Taux applicable (logement neuf, loyer intermédiaire) : 3,5 %. Amortissement théorique : 176 000 x 3,5 % = 6 160 euros par an. Ce montant est inférieur au plafond de 8 000 euros : il est intégralement déductible.
Impact sur le revenu foncier imposable
Revenu foncier net avant amortissement : 8 640 – 2 100 = 6 540 euros. Après imputation de l’amortissement : 6 540 – 6 160 = 380 euros de revenu foncier imposable. À 41 % de TMI et 17,2 % de prélèvements sociaux, l’impôt total ressort à environ 220 euros par an, contre 3 800 euros sans dispositif. L’économie d’impôt annuelle est donc de l’ordre de 3 580 euros.
Sur la durée d’engagement de 9 ans, l’avantage cumulé approche 32 000 euros. Un Pinel équivalent aurait offert environ 18 % du prix sur 9 ans soit 39 600 euros, mais sur un bien plafonné à 5 500 euros par mètre carré. Le Jeanbrun est moins avantageux en valeur absolue sur le neuf premium ; il devient en revanche compétitif dès lors que l’investisseur cible le loyer social ou très social, ou réalise un investissement dans l’ancien rénové éligible au déficit foncier majoré.
Pour quel profil le dispositif Jeanbrun a-t-il vraiment du sens ?
Le dispositif n’est pas universel. Plusieurs facteurs entrent en jeu : la tranche marginale d’imposition, le niveau de revenus fonciers existants, la stratégie patrimoniale globale et l’horizon de détention. Nous identifions trois profils pour lesquels le Jeanbrun est particulièrement pertinent.
Le premier est l’investisseur en TMI 30 % ou supérieure, déjà détenteur d’un patrimoine immobilier locatif au régime réel. L’amortissement Jeanbrun vient alors absorber les revenus fonciers existants et neutralise l’impôt sur plusieurs années sans complexité supplémentaire. Pour les contribuables touchés par la hausse de la flat tax sur leurs revenus mobiliers, le levier devient un outil de rééquilibrage fiscal pertinent.
Le deuxième profil est celui de l’épargnant souhaitant constituer un patrimoine immobilier en location nue, sans la lourdeur de gestion du meublé (changement de locataires plus fréquent, mobilier à renouveler, comptabilité commerciale). Le Jeanbrun offre un cadre fiscal compétitif sans les contraintes du LMNP.
Le troisième profil est l’investisseur engagé dans une logique sociale, prêt à pratiquer un loyer social ou très social. L’avantage fiscal devient alors significativement supérieur à celui des autres régimes et l’impact sociétal s’ajoute au rendement patrimonial.
À l’inverse, le dispositif est inadapté aux contribuables faiblement imposés (TMI 11 % ou moins), aux investisseurs cherchant un rendement immédiat sans engagement long et à ceux qui privilégient la flexibilité du LMNP ou la simplicité du démembrement de SCPI.
Cinq pièges à éviter avant de souscrire
La complexité du dispositif et la nouveauté de son cadre exposent les investisseurs à plusieurs erreurs récurrentes que nous observons déjà dans les premiers dossiers.
1. Sous-estimer le plafond des loyers. Pratiquer un loyer supérieur au plafond du niveau choisi entraîne une remise en cause rétroactive de l’avantage fiscal, avec rappel d’impôt et intérêts de retard. Faire vérifier la grille de loyers applicable à la commune par un professionnel avant la mise en location.
2. Confondre Jeanbrun et LMNP. Le dispositif s’applique exclusivement à la location nue. Un changement vers la location meublée en cours de bail constitue une rupture des engagements et entraîne la perte de l’avantage fiscal pour les années écoulées.
3. Oublier la déclaration de l’option. L’option pour le dispositif Jeanbrun doit être exercée dès la première déclaration des revenus fonciers concernant le bien. Une omission ne se rattrape pas l’année suivante.
4. Acheter sans diagnostic énergétique. Pour un logement ancien rénové, atteindre la classe A ou B du DPE après travaux est une condition impérative. Un audit énergétique préalable est indispensable pour calibrer le budget travaux et éviter une déconvenue après l’acquisition.
5. Surestimer la liquidité du bien. L’engagement de location de 9 ans contraint la revente. Une cession anticipée entraîne la perte rétroactive du bénéfice fiscal et un rappel d’impôt qui peut anéantir la plus-value immobilière attendue.
Articulation avec votre stratégie patrimoniale
Le dispositif Jeanbrun ne doit pas être pensé isolément. Il s’intègre dans une stratégie patrimoniale globale qui combine plusieurs leviers fiscaux. Pour un investisseur disposant d’une enveloppe de 250 000 à 400 000 euros, nous vous conseillons d’envisager une articulation avec une poche SCPI européenne pour la diversification géographique, un PER pour la déduction immédiate des versements à la TMI, et une assurance vie pour la liquidité et la transmission.
La détention longue d’un bien sous Jeanbrun ouvre par ailleurs droit, au-delà de 15 ans, à une exonération partielle d’IFI sous conditions. Pour les patrimoines proches du seuil de 1,3 million d’euros, ce levier mérite d’être étudié au regard de la déclaration IFI annuelle. Pour les chefs d’entreprise envisageant la transmission de leur patrimoine immobilier, l’articulation avec le pacte Dutreil ouvre d’autres pistes d’optimisation à étudier au cas par cas.
Le dispositif Jeanbrun trouve sa pleine efficacité lorsqu’il s’inscrit dans une stratégie globale : couplé à un investissement en SCPI, à une assurance vie pour la liquidité et à un PER pour la déduction immédiate, il constitue un pilier patrimonial cohérent pour les TMI 30 % et plus.
Foire aux questions sur le dispositif Jeanbrun
Quelle est la différence entre le Pinel et le Jeanbrun ?
Le Pinel reposait sur une réduction d’impôt forfaitaire calculée sur le prix d’achat (jusqu’à 21 % sur 12 ans). Le Jeanbrun fonctionne par amortissement annuel du bien (3,5 % à 5,5 %) déductible des revenus fonciers. Le Pinel imposait un zonage strict (A, A bis, B1) ; le Jeanbrun s’applique partout en France. Le Pinel acceptait les maisons individuelles ; le Jeanbrun se limite aux immeubles collectifs.
Peut-on investir via une SCI dans le cadre du dispositif Jeanbrun ?
Oui, à condition que la SCI soit soumise à l’impôt sur le revenu (SCI à l’IR translucide). L’amortissement s’applique alors au niveau de la société et est réparti entre associés au prorata de leurs parts. Une SCI à l’IS est exclue : son régime fiscal propre intègre déjà un mécanisme d’amortissement.
Le dispositif est-il cumulable avec MaPrimeRénov’ ?
Oui dans le cas d’un logement ancien rénové. Les aides MaPrimeRénov’ perçues pour les travaux viennent en déduction du coût pris en compte pour le calcul de l’amortissement. Le cumul est donc possible mais sans double comptage.
Que se passe-t-il en cas de vente du bien avant 9 ans ?
La cession avant la fin de l’engagement de 9 ans entraîne la perte rétroactive de l’avantage fiscal. L’administration réintègre l’ensemble des amortissements pratiqués dans les revenus fonciers de l’année de cession, avec impôt et prélèvements sociaux à la clé. Seules quelques exceptions sont admises : décès, invalidité, perte d’emploi du contribuable ou de son conjoint.
Le dispositif Jeanbrun est-il accessible aux non-résidents fiscaux ?
Le texte ne réserve pas explicitement le dispositif aux résidents fiscaux français. Toutefois l’amortissement étant imputable sur les revenus fonciers de source française, l’intérêt fiscal pour un non-résident dépend de sa convention fiscale et de son taux d’imposition en France. Un arbitrage avec un conseil fiscal international est recommandé.
Comment déclarer l’amortissement Jeanbrun aux impôts ?
L’amortissement se déclare sur la déclaration des revenus fonciers (formulaire 2044) dans la rubrique dédiée au régime réel. L’option pour le dispositif doit être formellement exercée la première année et ne peut être révoquée. Un tableau d’amortissement détaillé doit être annexé et conservé 10 ans en cas de contrôle.
Le dispositif est-il définitif ou peut-il évoluer ?
Le dispositif est inscrit dans la loi de finances 2026 et concerne les acquisitions réalisées jusqu’au 31 décembre 2028. Les paramètres (taux, plafonds, conditions) peuvent être ajustés par les lois de finances ultérieures. Les engagements pris par les bailleurs ayant déjà investi sont en principe sécurisés jusqu’au terme de leur engagement.
Peut-on combiner le dispositif Jeanbrun avec un emprunt immobilier ?
Oui et c’est même la configuration la plus fréquente. Les intérêts d’emprunt restent déductibles des revenus fonciers selon les règles classiques en complément de l’amortissement Jeanbrun. L’effet de levier du crédit, combiné à l’avantage fiscal, peut générer un cash-flow positif dès les premières années pour les investisseurs en TMI élevée.
Le bonus performance énergétique est-il automatique ?
Non. Le bonus s’applique aux logements respectant les normes RE2020 (neuf) ou atteignant les labels les plus exigeants (BBCA, label E+C-). Pour l’ancien rénové, l’atteinte de la classe A ou B du DPE est une condition d’éligibilité, pas un bonus. Les modalités précises du bonus sont fixées par décret d’application.