L'indivision, l'usufruit et la nue-propriété

Indivision, usufruit, nue-propriété : 3 modes de gestion des biens qui permettent à plusieurs personnes de partager leurs droits de propriété sur un même bien.

Sommaire

La possession ou l’utilisation de certains biens entraîne plusieurs types de droits.

Le droit de propriété
L’article 544 et suivants du code civil, précisent : la propriété est le droit de jouir et de disposer des choses de la manière la plus absolue. Pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par la loi ou les règlements. Ainsi, la personne pleinement propriétaire d’un bien a le droit de :
  1. Utiliser le bien : il s’agit de l’usus.
  2. Jouir du bien et d’en percevoir les revenus : il s’agit du fructus.
  3. Disposer du bien, soit le donner, le vendre ou le détruire : il s’agit de l’abusus.
Les différentes formes de propriété

Il existe de nombreux cas où plusieurs personnes possèdent des droits sur un même bien patrimonial. Les principaux cas sont l’indivision, l’usufruit et la nue-propriété.

L’indivision est une situation dans laquelle deux ou plusieurs personnes sont propriétaires, ensemble, d’une même chose ou d’un même ensemble de choses (exemples : maison, portefeuille de titres, meubles, bijoux)

Par exemple, une indivision se crée lors de l’achat en commun d’un bien par deux ou plusieurs personnes. Le plus souvent, il s’agit de l’achat du logement familial par des époux ou des couples non mariés.
Mais, l’indivision résulte aussi d’une succession d’un même bien, entre plusieurs héritiers appelés indivisaires.
Chacun d’eux étant propriétaire d’une quote-part d’un bien, mais sans préciser laquelle.
L’indivision porte aussi bien sur la pleine propriété, la nue-propriété ou l’usufruit. Mais, elle n’existe qu’entre droits de même nature.

Fonctionnement de l’indivision

La gestion des biens indivis nécessite la réalisation d’actes courants, plus ou moins graves. Ces actes s’effectuent soit, sur la seule initiative d’un indivisaire. Soit, avec l’accord des autres indivisaires, notamment lors d’une indivision successorale.
A cet effet, il est recommandé d’établir une convention pour fixer les règles de fonctionnement de l’indivision.

La convention

La convention d’indivision doit respecter les conditions suivantes :
  • Être établie par écrit.
  • Lister les biens de l’indivision.
  • Préciser les droits de chaque indivisaire (s’il y a un bien immobilier, la convention doit être établie par un notaire).
  • Avoir une durée déterminée, dans la limite de 5 ans renouvelable ou indéterminée.
  • Pour gérer l’indivision, les héritiers nomment l’un d’entre eux ou une autre personne. Il peut y avoir plusieurs gérants. La désignation du gérant est prévue par la convention. Ou effectuée plus tard, par décision unanime des héritiers.

Les actes conservatoires

Les actes conservatoires sont des actes matériels ou juridiques destinés à éviter la perte du bien. La loi prévoit précisément que tout indivisaire peut prendre les mesures nécessaires à la conservation des biens indivis. Même si elles ne présentent pas un caractère d’urgence.
Ces actes conservatoires sont par exemple : la souscription d’un contrat d’assurance ou de bail, une mise en demeure de payer adressée à un tiers, une action en revendication, etc.
Afin de financer un acte conservatoire, l’indivisaire a le droit d’utiliser les fonds indivis sur lesquels il est présumé avoir la libre disposition.

Les actes de gestion courante

Ce sont par exemple les actes suivants :
  • conclusion ou renouvellement d’un bail d’habitation ;
  • octroi d’un mandat de gestion des biens de l’indivision à un ou plusieurs indivisaires ou à une autre personne ;
  • vente des biens meubles indivis pour payer les dettes et charges de l’indivision (voiture, tableau, etc.).

Ces actes nécessitent une prise de décision à la majorité des 2/3 des droits indivis. Et, leur décision doit être communiquée aux autres indivisaires. Sinon, elle ne leur est pas opposable.

Attention : la majorité des 2/3 des droits indivis et la majorité des 2/3 des héritiers sont parfois différentes.
Par exemple, s’il y a 4 indivisaires à parts égales, l’accord de 3 d’entre eux est requis. Par contre, si l’un des 4 détient la moitié des droits, les 3 autres se partagent l’autre moitié à parts égales (16,66 % chacun). Dans ce cas, celui qui détient 50 % des droits ne doit convaincre que l’un des 3 autres indivisaires.

Les actes les plus importants

Parmi les actes les plus importants concernant les biens indivis, on peut citer : la vente ou la donation d’un bien immobilier. Leur prise de décision doit s’effectuer à l’unanimité.

Les exceptions à l’unanimité

  • Indivisaire incapable de manifester sa volonté.
  • Indivisaire mettant en péril l’intérêt commun (saisine possible du tribunal par les autres indivisaires).
  • Vente d’un bien indivis par le tribunal sur demande d’indivisaires titulaires d’au moins 2/3 des droits indivis.

NB. En cas de mésentente, tout héritier peut saisir le tribunal pour faire nommer un mandataire judiciaire, chargé d’administrer provisoirement l’indivision. Ou encore solliciter l’intervention du juge, pour les cas les plus graves.

Utilisation des biens indivis

Pour utiliser les biens indivis, vous devez respecter les 3 conditions suivantes :
  • Avoir l’accord des autres indivisaires (à défaut, vous devez vous adresser au président du tribunal).
  • Respecter la destination du bien, c’est-à-dire ce pour quoi le bien est fait.
  • Si vous utilisez seul un bien indivis, verser une indemnité aux autres indivisaires, sauf décision contraire de ces derniers.

Cession des droits

Vous pouvez vendre vos droits dans l’indivision sous certaines conditions. En cas de vente, les autres indivisaires sont prioritaires pour acheter la part que vous cédez.

Maintien dans l’indivision

Vous pouvez demander le maintien dans l’indivision afin de retarder le partage des biens. Si les indivisaires ne sont pas d’accord, le tribunal peut maintenir l’indivision pour protéger les intérêts des indivisaires.

Fin de l’indivision

La loi prévoit que : nul ne peut être contraint de rester dans l’indivision. C’est pourquoi, si l’un des indivisaires le demande, il doit être procédé à l’attribution d’une partie précise du bien à chaque indivisaire. Ou, procédé à sa transformation en copropriété. En cas de désaccord, on procède à la vente du bien.

Ainsi, à tout moment, sauf si un jugement ou une convention entre les indivisaires s’y oppose, vous pouvez sortir de l’indivision de la manière suivante :
  1. Donner ou vendre votre part dans l’indivision ou dans un bien déterminé. Attention, avant de vendre, vous devez en informer les autres indivisaires par acte d’huissier.
  2. Demander le partage de tout ou partie des biens. Si vous souhaitez le partage alors que les autres veulent rester en indivision, ces derniers peuvent demander au tribunal de les autoriser à rester dans l’indivision. Mais, ils doivent vous attribuer votre part.
L’usufruit et la nue-propriété résulte du démembrement de propriété. C’est une opération qui consiste à dissocier les droits de propriété d’un bien. Et, à répartir ces droits entre plusieurs personnes :
  1. L’usufruit permet à l’usufruitier de jouir du bien et d’en percevoir des revenus.
  2. La nue-propriété permet au nu-propriétaire de disposer du bien, c’est à dire de donner ou vendre ses droits, sous réserve de respecter les droits de l’usufruitier.
 

Les causes de démembrement

Le démembrement peut être prévu par la loi. Tel est le cas, par exemple, de l’usufruit du conjoint survivant dans le cadre d’une succession.
Mais, il peut aussi être établi par convention. Le démembrement s’applique à tous les biens meubles et immeubles, y compris aux parts de sociétés.

Le démembrement s’applique très souvent dans les cas suivants :
  1. Un héritage légal ou testamentaire.
  2. Le désir d’un propriétaire de vendre la nue-propriété de son bien, en conservant l’usufruit (viager).
  3. La donation des parents à leurs enfants de la nue-propriété, tout en conservant l’usufruit.
La reconstitution de la pleine propriété d’un bien intervient lorsque l’usufruit s’éteint, dans 3 cas :
  1. Au décès de l’usufruitier. Le nu-propriétaire devient pleinement propriétaire du bien.
  2. A l’arrivée du terme prévu. Dans le cas d’un usufruit temporaire, les conséquences sont les mêmes qu’en cas de décès de l’usufruitier.
  3. Lors de la cession conjointe par l’usufruitier et le nu-propriétaire du bien démembré. Le nouvel acquéreur devient pleinement propriétaire. En principe, le prix de cession est réparti entre l’usufruitier et le nu-propriétaire.

L’usufruit

  • L’usufruit est le droit d’une personne, l’usufruitier(e), de jouir et utiliser des biens qui appartiennent à une autre personne : le nu-propriétaire. L’usufruitier ne peut donc pas disposer de ces biens, c’est à dire les vendre ou les donner sans l’accord du nu-propriétaire.
  • Il peut être vendu, donné ou saisi. Mais, la durée de l’usufruit se limite à la vie du cédant (bénéficiaire) et non à celle du cessionnaire.
  • Lorsqu’il est détenu par plusieurs personnes sur un même bien, l’usufruit est conjoint. Par exemple, 2 parents conservent l’usufruit sur un bien et en donnent la nue-propriété à leurs enfants.
  • L’usufruit est dit successif, lorsque plusieurs personnes jouissent successivement de l’usufruit. Par exemple : si le 1er usufruitier décède, une 2ème personne hérite de l’usufruit. Dans ce cas, la valeur de l’usufruit se recalcule, en fonction de l’âge du nouvel usufruitier (avec le barème légal, ci-dessous).

La nue-propriété

La nue-propriété est le droit d’une personne, le nu-propriétaire, de disposer d’un bien ou de le vendre. Mais, sans en avoir l’usage, ni la jouissance. Cependant, l’accord de l’usufruitier peut être nécessaire, si ses droits sont minorés.
Au décès de l’usufruitier, le nu-propriétaire acquiert l’usufruit, gratuitement. Et, il devient pleinement propriétaire, sans payer de droits de succession. C’est pourquoi, les acquisitions en nue-propriété s’utilisent fréquemment.

Evaluation des droits d’usufruit et de nue-propriété

La valeur d’un bien démembré se répartit entre l’usufruit et de la nue-propriété. Elle se détermine à l’aide d’un barème fiscal. Ce barème tient compte de l’âge de l’usufruitier au jour du démembrement. Et, aussi, de l’espérance de vie de l’usufruitier. Ainsi, plus l’usufruitier est âgé, plus la valeur de l’usufruit est faible. Et, vice versa.
NB. La différence de valeur entre celle du bien et celle de l’usufruit correspond à la valeur de la nue-propriété.

1. Barème de la valeur de l’usufruit viager

Ce barème indique la valeur de l’usufruit viager, en fonction de l’âge de l’usufruitier. Et, en pourcentage de la valeur du bien démembré.
  • Moins de 21 ans : usufruit 90% ; nue-propriété 10%.
  • 21 à 30 ans : usufruit 80% ; nue-propriété 20%.
  • 31 à 40 ans : usufruit 70% ; nue-propriété 30%.
  • 41 à 50 ans : usufruit 60% ; nue-propriété 40%.
  • 51 à 60 ans : usufruit 50% ; nue-propriété 50%.
  • 61 à 70 ans : usufruit 40% ; nue-propriété 60%.
  • 71 à 80 ans : usufruit 30% ; nue-propriété 70%.
  • 81 à 90 ans : usufruit 20% ; nue-propriété 80%.
  • Plus de 91 ans : usufruit 10% ; nue-propriété 90%.
NB. Le droit d’usage et d’habitation réservé au conjoint survivant est évalué par le fisc à 60% de la valeur de l’usufruit viager.

 

2. Valeur de l’usufruit temporaire

L’usufruit temporaire s’attribue pour une durée fixe. Dans ce cas, la valeur de l’usufruit est estimé à 23% de la valeur du bien en pleine propriété. Et cela, pour chaque période de dix ans. Cette estimation ne tient pas compte de l’âge de l’usufruitier.

Principales situations d'usufruit et de nue-propriété

Démembrement d’un bien immobilier

L’usufruitier :
  • S’occupe de l’administration et de la gestion du bien. Il possède le choix d’occuper le bien (logement) ou de le mettre en location.
  • Si le bien est loué, il perçoit les loyers et paye l’impôt sur les revenus fonciers.
  • L’usufruitier doit parfois obtenir l’accord du nu-propriétaire pour louer le bien.
  • Il entretient le bien et paye les charges afférentes.
  • Il paye la taxe d’habitation, les taxes foncières et l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) (pour sa valeur en pleine propriété). Et, il paye aussi, l’impôt sur la plus-value imposable (selon la valeur de ses droits).
Le nu-propriétaire :
  • Ne peut pas occuper le bien sans l’accord de l’usufruitier.
  • Peut être tenu de payer les grosses réparations, sans percevoir les revenus du bien.

Démembrement d’un portefeuille de titres

L’usufruitier :
  • S’occupe de la gestion du portefeuille de titres. Mais, il informe le nu-propriétaire de l’évolution du portefeuille.
  • Il perçoit les bénéfices distribués et participe aux votes d’assemblées générales des sociétés.
  • Peut vendre seul, tout ou partie des titres, sous réserve de réinvestir le produit de la cession. Il est redevable, envers le nu-propriétaire, d’une obligation de restitution. En cas de perte de valeur, il est débiteur de la valeur perdue. Les plus-values de cession sont réparties entre l’usufruitier et le nu-propriétaire.
Le nu-propriétaire :
  • Est informé sur l’évolution du portefeuille.
  • Il a le droit de contester la gestion de l’usufruitier, en invoquant un abus de jouissance.
  • Détermine le niveau de risque qu’il accepte. Et il participe aux votes des assemblées générales extraordinaires des sociétés.

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